활짝 열린 ‘미분양 시대’, 프리미엄 확실한 아파트 잡는 법

[조영광의 빅데이터 부동산] 전국 미분양 7만5000채로 10년 만에 최다… ‘돈 되는’ 1순위 청약률 매직 넘버는 ‘5 대 1’

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분양시장에서 ‘무순위 청약’ ‘선착순 분양’이 많이 거론되고 있다.

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지난해 전국 평균 1순위 청약률은 7.3 대 1로, 6.7 대 1을 기록했던 2014년 이후 8년 만에 한 자릿수 청약률을 기록했다(그래프1 참조).

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올해 들어 분양시장은 2월 현재 전국 1순위 청약률이 3 대 1까지 추락해 본격적인 한파를 맞고 있다.

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서울 둔촌주공(올림픽파크 포레온)도 한파를 비켜가지 못했지만, 1·3 부동산대책으로 주력 평형이 예비당첨자 계약에서 완판돼 겨우 숨을 돌렸다.

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옥석 가리기 시작한 분양시장

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1월 전국 미분양 아파트가 7만5000채를 기록했다. 10년 만에 최대치다.

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이 속도라면 올해 상반기 전국 미분양 아파트 8만 채 돌파는 시간문제다.

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전국 미분양 8만 채는 수도권 부동산시장이 불황의 한복판을 지나던 2011년 수준이다.

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청약률, 미분양 등 분양시장의 모든 데이터는 ‘견본주택을 열었다 하면 완판되던 시절’의 종식을 가리키고 있다.

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로또분양 시대가 저물고, 이제는 청약에 당첨돼도 동·호수를 꼼꼼히 확인한 후 계약 여부를 고민하는 ‘옥석 가리기’ 모드로 분양시장 트렌드가 전환됐다.

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미래가 불투명한 시장에서는 분양시장의 선행지표를 더 면밀히 살펴봐야 한다.

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여차하면 아껴둔 통장을 써서 당첨된 아파트가 마이너스 프리미엄이 될 확률이 전보다 높아졌기 때문이다.

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그렇다면 내가 당첨된 단지의 미래 프리미엄을 알려주는 분양시장 선행지표는 무엇일까.

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분양권 프리미엄 여부를 가리는 가장 중요한 변수는 ‘완판 속도’다.

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당첨된 분양 단지가 정당계약에서 100% 분양된다면 해당 분양 단지를 손꼽아 기다린 대기 수요가 공급 세대수의 몇 배가 된다는 뜻이다.

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이 경우 향후 분양권이 시장에 나오면 풍부한 대기 수요에 의해 거래가 활발해지고 프리미엄도 붙는다.

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반면, 정당계약에서 다 팔리지 못하고 상당수가 미분양으로 전환돼 선착순 분양에 돌입했다면 해당 단지는 ‘미분양 아파트’라는 낙인이 찍혀 계약자의 불안심리가 확산될 수 있다.

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심지어 선착순 분양에서도 미분양이 해소되지 않아 완판 시점을 기약할 수 없는 상황으로 치달으면 로열층 분양권마저 마이너스 프리미엄이 발생할 확률이 높아진다.

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견본주택 조용하면 괜찮은 물건이란 뜻

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그렇다면 ‘완판 속도’를 알려주는 시그널은 무엇일까.

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해당 단지를 기다리던 대기 수요 규모를 알려주는 ‘1순위 청약률’ 성적이다.

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무주택자격, 청약통장, 청약가점 등 실수요 조건을 갖춰야 하는 1순위 청약자의 수는 해당 단지에 대한 진성 수요가 어느 정도인지 가늠할 수 있는 지표다.

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10년 넘게 분양 현장에서 쌓아온 필자의 데이터에 따르면 수개월 내 완판이 가능한 1순위 청약률의 매직 넘버는 ‘5 대 1’ 이상이다.

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예를 들어 1000채 규모 단지에서 특별공급 물량을 제외한 700채가 일반공급 물량으로 풀렸고 일반공급 물량의 5배수인 3500명 이상이 1순위 청약에 몰렸다면 해당 단지는 수개월 내 완판될 가능성이 크다.

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다만 ‘매직 넘버 5 대 1 룰’에도 예외는 있다.

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총규모 500채 이하 소규모 단지라면 청약률 계산 시 분모에 해당하는 일반공급 물량이 절대적으로 적을 수밖에 없어 대규모 단지 대비 청약률이 높게 나올 가능성이 다분하다.

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분양 홍보 문구에서 수백 대 1 경쟁률을 자랑하는 경우 해당 단지가 500채 이하 소규모 단지는 아닌지 꼭 확인해야 하는 이유이기도 하다.

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서울 마포구 ‘마포더클래시’는 5 대 1을 훌쩍 넘기는 19 대 1의 1순위 청약률을 기록했다.

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이는 53채 초소규모 일반공급 물량에 따른 청약률 착시 현상으로, 마포더클래시의 정당계약률은 적은 공급 물량에도 50%에 그치는 저조한 성적을 보였다.

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부산의 강남 수영구 남천동에서 분양한 ‘남천자이’ 역시 54 대 1이라는 높은 청약률을 기록했다.

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이 또한 57채의 초소규모 일반공급 물량에 따른 착시 현상이었다.

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남천자이 역시 37%라는 저조한 정당계약률을 기록했다.

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이 두 곳 모두 후분양 단지로, 통상 후분양은 입주 일정을 코앞에 둔 시점에 청약 접수를 받기 때문에 2~3개월 내 분양금 100%(잔금)를 납부해야 한다는 단점이 있다.

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따라서 ‘매직 넘버 5 대 1 룰’은 선분양 단지에 한하며 총규모 700채 이상 중급 규모 단지에 적용해야 적중률이 높다.

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3월 무순위 청약을 시작하는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 아파트 공사 현장. [뉴시스]

5 대 1 이하 청약률을 기록한 단지는 어떻게 판단해야 할까.

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‘3 대 1~5 대 1’은 분양 성공과 실패 가능성이 혼재하는 그레이존으로 봐야 한다.

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3 대 1에 못 미치는 청약률을 기록했다면 해당 단지는 마이너스 프리미엄까지 각오해야 한다.

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지난해 12월 동시 분양한 ‘둔촌주공(올림픽파크 포레온)’ ‘장위자이레디언트(장위자이)’ 모두 4 대 1의 1순위 청약률을 기록하며 ‘매직 넘버 5 대 1 룰’을 넘기지 못하고 그레이존에 머물렀다.

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두 단지 모두 정당계약에서 50% 수준의 성적을 거뒀고, 예비 당첨자 계약 진행 후 무순위 청약 수순을 밟게 됐다.

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청약 성적이 그레이존에 머물 경우 결국 무순위 청약(선착순 분양)이 해당 단지의 프리미엄 여부를 결정할 분기점이 된다.

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그레이존에서 성공과 실패를 가늠할 단서는 분양 현장, 즉 견본주택에서 찾을 수 있다.

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만약 선착순 분양에 돌입해 고가 경품, 주말 방문 이벤트 등 대대적인 이벤트를 개시한다면 해당 단지는 정당계약 후 상당한 수준의 미분양이 발생했으며 선착순 분양에서도 완판이 어렵다는 징후로 판단할 수 있다.

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또한 미분양이 심각하면 선착순 분양 개시 후 영업사원이 대폭 충원될 것이다.

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영업사원 확충 여부는 견본주택 ‘주차장’에서 힌트를 얻을 수 있다.

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보통 평일(특히 월요일)에는 견본주택 방문객이 드물지만, 만약 해당 시점에 주차장이 꽉 차 있다면 새로 출근하는 영업사원이 충원되고 있다는 증거다.

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또한 미분양이 심각하다면 전화상담 시 적극적으로 견본주택에 방문할 것을 어필한다.

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부동산은 결국 사람들이 직접 방문해 입지와 타입별 유닛을 확인하고 영업사원의 자세한 설명이 곁들여져야 미분양 소진 확률이 높기 때문이다.

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반면 미분양이 ‘소량’ 남아 수개월 내 완판 가능성이 큰 분양 현장의 전화상담은 대부분 ‘단답형’이다.

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대대적인 영업사원 충원도 없고, 주말 이벤트도 소극적으로 실시할 것이다.

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그뿐 아니라 분양 단지 홍보를 위한 현수막도 덕지덕지 붙어 있지 않아 견본주택 본연 그대로의 모습을 유지하고 있다.

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즉 그레이존 청약 단지의 성공 예감은 역설적이게도 선착순 분양 후 ‘조용한 견본주택’에서 단서를 찾을 수 있다.

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선착순 분양 당일 ‘줍줍’ 인파가 견본주택에 모일 텐데 연령대가 30, 40대가 아닌 50대가 많을수록 선착순 분양의 성공 가능성은 크다.

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집값을 잘 추종하는 심리지수인 한국은행의 주택가격전망CSI 패턴을 분석해보면 일반적으로 30, 40대보다 50대가 부동산에 보수적 태도를 보인다.

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이는 생애주기상 주택 매수 경험이 풍부하고 ‘부동산의 쓴맛’도 경험해본 50대가 부동산의 리스크를 냉정히 대한다는 증거다.

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보수적인 50대가 ‘줍줍’까지 한다는 것은 분양 리스크를 감안해 선착순 분양에 참가했다는 뜻이고, 그만큼 실제 계약까지 이어질 가능성이 크다.

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인근 실거래량 증가는 호재

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완판 속도 외에 분양권 프리미엄의 단서가 될 수 있는 시그널은 분양 단지 인근 신축의 실거래 추세다.

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1월 들어 수도권 실거래량은 지난해 12월 대비 34%나 증가하며 거래절벽에서 벗어나고 있다.

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정부의 세제 완화에 따라 거래절벽 현상이 해소돼 실거래 추세는 앞으로 더 중요한 분양권 프리미엄의 단서가 될 것이다.

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둔촌주공 분양 성적의 힌트가 될 수 있는 ‘고덕그라시움’ 전용면적 84㎡는 둔촌주공 분양 직전 17억 원에 거래되던 것이 13억9000만 원까지 하락해 위기감을 조성했다.

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그러나 지난해 12월 말 14억 원 중후반대를 회복하며 둔촌주공 계약률 상승에 힘을 실었다.

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또한 둔촌주공과 올림픽공원을 사이에 두고 마주한 ‘파크리오’ 전용면적 84㎡ 역시 1월 한 달에만 17억 원대 실거래가 10건이나 성사되며 둔촌주공 주력 평형의 계약 마감을 짐작하게 했다.

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장위4구역을 분양한 장위자이 역시 무순위 청약 개시 시점에 인근 ‘래미안장위포레카운티’ 전용면적 84㎡가 역대 최저 거래가인 7억 원에 거래되며 충격을 안겼으나, 선착순 분양이 한창이던 2월 들어 8억7000만 원 실거래가를 기록했다.

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장위뉴타운의 ‘래미안장위퍼스트하이’ 전용면적 84㎡ 역시 최근 9억 원에 실거래되며 장위자이 선착순 분양에 힘을 실었다.

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본격적인 미분양 시대가 열렸다.

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‘1순위 청약률’ ‘선착순 후 견본주택의 영업 분위기’ ‘인근 신축의 실거래가 추세’ 등 3가지를 꼼꼼히 확인하면 프리미엄이 확실한 집을 손에 쥘 수 있을 것이다.

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