서울아파트 청약 분석 (인기인기)

가수요 붙자 '무제한 전매 뷔페' 성업중 [현장 써머리]

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전매제한 기간 줄고 재당첨 제한·실거주 의무 사라진 청약시장

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지난 5월 기준 서울 1순위 청약경쟁률 82.2대 1 기록

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서울 중심 청약수요 쏠림현상…지방과 양극화 "이유는"

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"계약금만 내면 1년 후 전매 가능, 지방서 전문 투자수요 유입"

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부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용

을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

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"서울 분양사업은 잘 될 겁니다. 시장 전반적으로 분위기가 좋아지고 있는데, 청약 문턱이 크게 낮아진 게 크게 한몫하죠. 실거주 의무, 재당첨 제한이 사라진 것뿐만 아니라 전매제한 기간이 단축된 게 결정적입니다. 중도금 무이자 혜택까지 있다면 계약금만 가지고 쭉 끌고 가다가 웃돈을 더해 되팔 수 있으니, 지방 투자수요까지 철새처럼 서울로 날아들고 있는 분위깁니다. 물론 가수요가 많기는 하지만 시장의 흐름에는 가수요가 큰 영향을 미치게 되죠."

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최근 현장에서 만난 업계 베테랑 관계자의 말입니다. 실제 통계를 살펴봐도 서울 청약시장 분위기가 되살아나고 있습니다. 지난 5월 전국 아파트 청약은 10개 시도, 15개 단지에서 이뤄진 가운데, 서울은 무려 '82.2대 1'의 높은 경쟁률을 기록했네요. 반면, 지방에서는 1순위 청약에서부터 미달하는 등 양극화 현상이 두드러집니다.

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직방에 따르면 1순위 청약경쟁률은 ▲서울 82.2대 1 ▲경기 42.8대 1 ▲광주 11.2대 1 ▲부산 1.1대 1 ▲대구 0.1대 1 ▲인천 0.4대 1 ▲울산 0.2대 1 ▲충남 0.4대 1 ▲경남 0.0대 1 ▲제주 0.1대 1로 조사됐습니다.

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서울 서대문구 DMC 가재울 아이파크가 82.2대 1, 은평구 새절역 두산위브트레지움이 78.9대 1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 경기권에서는 파주 운정자이시그니처 경쟁률이 64.3대 1을 기록, 광주 상무 센트럴자이도 11.2대 1의 경쟁률을 보였네요.

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서울 도심 아파트 단지 전경. [사진=아이뉴스24DB]

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다만, 서울을 제외하고 1순위 청약 미달 사태는 모든 지역에서 발생했습니다. 1순위 청약 미달률은 경남 100%, 대구 91.2%, 제주 89.7% 등으로, 비교적 양호한 청약경쟁률을 보인 경기와 광주도 소규모의 미달이 발생한 것으로 파악됩니다.

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직방 관계자는 "1순위 청약 결과 서울과 경기의 5개 단지를 제외한 모든 단지에서 청약 미달이 발생하면서 서울 중심 청약수요 쏠림현상이 나타났다"며 "서울 접근성이 우수한 수도권 단지는 우수한 청약성적을 기록했지만, 지방은 청약 미달이 속출하면서 청약시장 내 양극화 현상이 심화하고 있다"고 설명했습니다.

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이렇듯 최근 서울 분양 시장이 인기인 것은 나름의 이유가 있습니다. 꽁꽁 묶여있던 청약 규제가 크게 완화됐고, 지방과 비교해 가격 방어가 가능하다는 점이 여전히 유효하기 때문이라고 하네요. 이에 전매제한 기간이 축소, 실거주 의무가 사라진 틈을​ 타고 지방에서 서울 분양 시장으로 철새처럼 날아드는 '전문 투자수요'도 꿈틀거리고 있습니다.

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최근 분양 시장에 나온 물량들이 왜 그리고 얼마나 매력적인지 한 번 살펴보겠습니다. 대우건설은 서울 관악구 신림동 일원 '서울대벤처타운역 푸르지오' 특별공급을 이달 3일, 1순위 청약을 4일 실시합니다. 지하 4층, 최고 지상 17층, 571가구로 구성, 전용면적 51·59·74·84㎡ 182가구가 일반분양 됩니다. 평균 분양가는 3.3㎡당 2천920만원입니다.

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이 단지는 관악구가 규제지역에서 해제됨에 따라 주택 소유와 상관없이 누구나 1순위 청약을 할 수 있으며 재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 당첨되더라도 다시 청약을 할 수 있다는 얘기죠. 또한, 청약 당첨이 되더라도 청약 당첨 1주택자의 기존주택 처분의무가 폐지되면서 기존주택을 처분하지 않아도 됩니다.

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실거주 의무도 없어 입주 시 바로 임대할 수 있습니다. 전매제한은 1년인데요, 당첨자 발표일로부터 1년이 지나면 분양권을 다시 되팔 수 있다는 의미입니다. 이 때문에 실수요자가 아닌 투자수요까지 높은 관심을 보이는 것입니다.

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청약 문턱이 크게 낮아지면서 이처럼 재당첨 제한을 받지 않거나, 청약 통장을 사용하지 않아도 되는 주거 상품의 경우 '무제한 전매' 키워드를 앞세워 수요자 공략에 나서고 있습니다.

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재당첨 제한을 적용받지 않은 '서울대벤처타운역 푸르지오'를 비롯해 여의도 일원에 들어서는 '아크로 여의도 더원' 역시 계약금 5%에 중도금 전액 무이자, 오는 2026년 12월 예정된 잔금일까지 추가로 들어가는 자본금 없이 '무제한 전매'가 가능하다는 점을 장점으로 내세웠네요.

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올 초 분양한 '더샵 아르테' 역시 1차 계약금 1천만원, 중도금 전액 무이자 혜택과 함께 기준주택 처분의무가 없고 입주 전 전매가 가능하다는 점을 강조하고 있습니다. 지난달 30일 롯데건설이 경기 시흥과 서울 청량리에서 동시에 선보인 '시흥 롯데캐슬 시그니처'와 '청량리 롯데캐슬 하이루체' 모두 전매제한 1년에 실거주 의무는 없습니다.

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즉, 당첨자 발표일로부터 1년이 지나면 입주까지 2~3년을 남겨둔 상황에서도 분양권을 팔 수 있습니다. 특히, 중도금 혜택까지 주어진다면 금상첨화죠. 단지별 초기 계약금 조건은 다르지만, 계약금 5~10% 또는 1차 계약금 1천만원만 납부하게 되면 중도금 무이자 혜택으로 계약금 이외의 추가 자금 투입 없이 입주 전까지 얼마든지 분양권을 거래할 수 있게 됩니다.

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한 분양업계 관계자는 "당첨자 발표일로부터 전매제한 1년, 준공 전 전매가 가능하다는 점이 서울 청약시장에 매우 큰 영향을 미치고 있다"며 "중도금 무이자 혜택이 제공되는 단지는 계약금만 내면 중도금 무이자로 쭉 끌고 가면서 1년 후 프리미엄(웃돈)을 붙여 되팔 수 있기 때문"이라고 설명했습니다.

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이어 "보통 전매제한이 풀리면 계약금에서 2~3천만원 올려 부동산에 내놓게 되는데, 시장 분위기가 더 좋다면 5천만원 이상까지도 프리미엄을 기대할 수 있다"며 "중도금을 내야 한다면 부담되겠지만, 계약금만 있어도 전매가 가능한 상황이다. 서울의 규제가 거의 풀렸고, 지방과 비교해 여전히 가격 방어가 잘돼 입주자모집공고 전 주소지를 옮기고 청약에 나서는 지방 전문 투자수요도 대거 유입되고 있다"고 덧붙였습니다.

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김서온 기자 summer@inews24.com