(세금공부) 공동명의가 유리할 때와 불리할 때ㅎㅎ

남녀가 결혼을 할 때 가장 중요한 혼수는 집이다.

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다른 혼수는 시간이 경과하면서 가치가 줄어들거나 소멸하지만 집이나 부동산은 그동안의 경험으로 봐서는 가치가 상승하기 때문에 매우 중요한 혼수이다.

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집이나 부동산을 혼수로 마련할 때 부부공동명의로 할 것인지 아니면 단독명의로 할 것인지를 결정하는 일은 매우 민감한 문제이다.

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집을 구하는 데 소요되는 자금을 부부가 공동으로 부담하였다면 공동명의는 당연한 것이지만 대부분의 자금을 배우자 일방이 마련했음에도 불구하고 상대 배우자가 공동명의를 요구한다면 난감할 것이다.

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최근 통계를 보면 신혼부부의 경우 최초 구입하는 집의 명의를 공동으로 하는 비율이 점점 높아지고 있는데 이런 현상은 앞으로 더 높아질 것으로 예상된다.

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신혼부부는 자금의 원천이 분명해서 누구의 명의로 해야 할지에 대한 선택이 쉬운 편이다.

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하지만 결혼생활 중 취득한 주택의 경우에는 공동명의가 상식적인 것 같지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많다.

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공동명의를 요구하는 배우자는 나름 합리적인 이유와 논리를 가지고 상대를 설득해야 할 경우가 생긴다.

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공동명의를 해야 하는 이유는 다양하지만 대체로 다음과 같다.

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우선 단독명의로 하면 한쪽이 불안할 수 있다.

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예를 들어 남편 단독명의로 한 경우 혹시 남편이 집을 담보로 제공하거나 사업을 하다 빚을 져서 채무변제에 사용하게 되는 등 재산의 처분권을 남편이 단독으로 행사하는 일이 발생한다.

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그러한 남편의 행위가 의도적이든 실수이든 간에 부인의 의도나 판단과 무관하게 집이 사라질 수도 있다.

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설령 혼인기간 중 부부가 공동의 노력으로 취득한 부동산이라도 남편 단독명의로 등기를 한 경우에는 그 재산권의 처분에 부인의 법률적 권한은 전혀 없기 때문에 이를 방지하기 위해서는 공동명의가 필요하다.

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혹시 이혼을 할 경우에도 공동명의가 편할 수 있다.

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이혼 시에도 재산분할 청구권에 의해 다른 배우자의 재산권이 보호받을 수는 있지만 소송을 통해 확보해야 하는 등 절차가 복잡하다.

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배우자의 협조가 없을 경우 어려운 과정을 겪어야만 할 수도 있다.

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그리고 재산이란 현대사회에서는 무시할 수 없는 권력이 되었는데 이러한 권력을 배우자 일방이 행사한다는 것은 수평적 부부관계에서는 용납할 수 없는 상황이라며 공동명의를 요구하는 경우도 있다.

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이외에도 부부가 집을 공동명의로 등기해야 하는 이유는 많겠지만 가장 합리적이고 현실적인 이유는 바로 절세 문제이다.

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부동산을 보유하는 경우 발생할 수 있는 세금은 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세, 증여세, 상속세 등인데 각각의 세금 중 취득세나 재산세와 같이 부부공동명의 여부와는 관계없는 세금도 있고 영향을 받는 세금도 있다.

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영향을 받는 세금도 상황에 따라 부부공동명의로 할 경우 절세가 되기도 하지만 절세가 되지 않는 경우도 있다. 이 문제를 세금별로 정리하자면 대략 다음과 같다.

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1. 양도소득세는 대체로 절세가 가능하다.

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양도소득세는 개인별 과세이면서 누진세이기 때문에 공동명의로 인해 과표를 둘로 나누면 낮은 세율이 적용된다.

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따라서 양도세의 경우 부부공동명의는 절세에 유리하다.

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특히 오래전에 취득하여 취득가액이 낮은 부동산을 배우자에게 증여할 경우 증여가액이 6억원 이하이면 증여세를 내지 않아도 될 뿐 아니라 배우자 증여분에 대한 부동산의 취득가액이 6억원으로 상향될 수 있으므로 양도소득세 부담이 현저히 감소하게 된다.

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2. 종합부동산세는 공동명의가 유리할 수도 있지만 불리할 수도 있다.

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1세대1주택은 공동명의의 경우 단독명의 형태의 세금과 공동명의 형태의 세금 중 유리한 방법을 선택할 수 있기 때문에 선택의 폭이 큰 공동명의가 유리하다.

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단독명의의 경우 기본공제가 12억원인데, 공동명의의 경우 기본공제가 18억원으로 공제금액에 대해서는 공동명의자가 유리하다.

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그러나 5년 이상 장기보유공제와 60세 이상 고령자 공제는 단독명의자에게만 주어진다.

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때문에 공동명의자는 기본공제를 더 받기 위해 공동명의를 유지해도 되고 아니면 고령자공제와 장기보유공제가 유리할 경우에는 단독명의로 바꿀 수도 있다.

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이런 점들을 고려하면 어떤 경우라도 일단 공동명의가 유리하다.

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단, 3주택 이상 보유자의 경우 공동명의를 어떻게 하느냐에 따라 독이 될 수도 있고 약이 될 수도 있다.

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3채를 각각 독립적인 형태로 나누어 가지면 중과세율이 적용되지 않으므로 가장 효과적인 절세가 되는데 3채 다 공동명의로 하게 되면 부부가 각각 3채씩 보유한 것이 된다.

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현행 종부세법하에서는 개인별로 3채 이상 보유할 경우 일반세율보다 2배 이상 높은 중과세율이 적용되기 때문에 매우 불리하게 된다.

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3. 단독명의 주택을 증여하는 경우는 상속세와 양도소득세 또는 종부세 등과 연계하여 유·불리를 판단하여야 한다.

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증여를 할 경우 배우자 공제금액이 6억원이기 때문에 6억원 이하의 지분을 배우자에게 증여하면 증여세는 없겠지만 그 이상의 지분을 증여하면 증여세를 부담하여야 한다.

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증여세 이외에 취득세는 오롯이 다 물어야 한다.

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주택의 경우에는 조정지역 내 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 보유주택의 수에 따라 취득세가 6%로 중과세될 수도 있다.

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배우자에게 부동산의 지분을 증여할 경우 발생하는 취득세와 증여세 등은 증여를 할 당시에 즉시 납부를 해야 하는 세금이다.

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이러한 세금 부담을 지면서까지 증여를 한다면 이를 상쇄할 만한 다른 세금의 절세가 반드시 따라와야 한다.

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양도소득세는 1세대가 보유한 주택 수를 기준으로 비과세와 중과세를 적용하므로 배우자에게 주택을 증여하는 경우에는 양도소득세에 영향을 미치지 않는다.

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다만 위에서 언급했듯이 취득가액이 상승하는 효과는 기대할 수 있다.

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종부세의 경우에는 현행 세법상 개인별로 3주택 이상인 경우 중과세를 하므로 배우자에게 증여를 하여 개인별로 2주택 이하를 만든다면 당연히 절세가 된다.

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그리고 1주택 보유자의 경우 공동명의를 위해 증여를 하는 것은 절세에 유리하다고 위에서 언급하였다.

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하지만 대부분의 경우 증여세와 취득세의 부담을 상쇄할 만한 절세효과에는 미치지 못한다.

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상속세의 경우 10년 내 증여한 재산가액은 상속재산에 합산하여 과세하지만 증여 당시의 가액으로 합산하고 10년이 지나면 합산하지 않으므로 어찌되었든 사전증여가 상속세 부담 측면에서는 유리하다.

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따라서 단독명의 부동산을 배우자에게 증여한다는 것은 다른 세금에 미치는 영향을 고려하여 유·불리를 판단하여야 한다