확 달라지는 2023년 주택시장 환경
‘규제지역 추가 완화’, ‘매입 임대사업 부활 기대감’
[헤럴드경제=박일한 기자] 2022년 부동산 시장은 역대급 변화를 겪었다. 2021년까지 폭등하던 집값은 최악의 거래절벽을 겪으며 하락세로 돌아섰다. 새로 출범한 윤석열 정부는 본격적인 규제 완화를 예고하며, 세금·재건축·대출·청약 관련 각종 규제를 푸는 중이다. 2023년 주택시장은 어떤 변화를 겪을까. 월별·시기별 달라지는 제도 및 환경 변화를 통해 2023년 주택시장을 점쳐본다.
▶1월 ‘실거래가 과세, 무순위 청약 거주요건 폐지 등’
1월부터 바뀌는 게 많다. 우선 부동산 취득세 과세 표준이 ‘실거래가’로 바뀐다. 지금까진 실거래 신고가나 시가표준액(개별공시가격 등) 중에서 더 높은 금액을 과세 기준으로 적용했다.
최근 급증하는 ‘증여’도 실거래가 수준으로 취득세를 적용한다. 2022년까진 취득세 과세표준으로 시가보다 상대적으로 낮은 ‘시가표준액’을 적용했으나 올해부터 ‘시가인정액’을 기준으로 삼는다. 이는 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 인정해 과세하는 것이다.
이어 새해부턴 재건축 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 평가 항목 중 ‘구조안전’ 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, ‘주거환경’과 ‘설비노후도’ 비중을 각각 30%로 높여 구조적으로 안전하다는 평가를 받아도 주민들이 불편하다고 느끼면 재건축을 할 수 있다.
또 ‘무순위 청약 거주지역 요건’도 폐지된다. 해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격에서 거주지역 요건이 폐지돼 무주택자면 누구나 참여할 수 있게 된다. 또한 분양단지에서 미계약분이 생길 것에 대비해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 가구 수의 500% 이상으로 대폭 확대할 수 있도록 했다.
서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. [연합]
▶2월 ‘1기신도시 정비사업 활성화 기대감’
정부가 ‘1기 신도시 특별법(안)’을 발의하기로 한 달이다. 시장에선 용적률을 얼마나 올릴지 주목한다. 지난 대통령 선거에서 윤석열 대통령은 1기 신도시 용적률을 최대 500%까지 끌어올려 중장기적으로 10만가구 이상 아파트를 추가 공급하겠다고 공약했다. 재건축 안전진단 규제 완화 관련 추가적인 제도개선 방안이 포함될 예정이다.
이어 서울 강남권에서 모처럼 대규모 입주 단지가 나온다. 강남구 개포동 ‘프레지던스자이’(3375가구)와 동작구 ‘흑석리버파크자이’(1772가구)가 입주한다. 인근지역 전셋값에 영향을 미칠 것으로 보인다.
경기도에서도 부천 범박동 ‘부천일루미스테이트’(3724가구), 인천 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘’(2054가구) 등 매머드급 단지가 입주한다.
▶3월 ‘봄 성수기, 규제 완화 효과 촉각’
봄 분양 성수기가 시작되는 시기다. ‘무순위 청약 거주지역 요건 폐지’ 등 각종 규제 완화 정책이 효과를 내면서 주택시장에 활기를 불어넣을지 관심이 모아진다.
이어 아파트·연립·빌라 등 표준 공동주택 공시가격이 처음 공개돼 의견을 접수한다. 정부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 했고, 실거래 가격도 떨어진 상태라 공시가격은 크게 낮아질 것으로 보인다.
서울에서 대규모 입주는 없다. 수도권에선 성남 수정구 창곡동 ‘위례자이더시티’(800가구), 용인 처인구 역북동 ‘용인명지대역서희스타힐스’(1872가구), 인천 중구 중산동 ‘e편한세상영종국제도시센텀베뉴’(1409가구) 등 대단지 입주가 예정돼 있다.
▶4월 ‘공동주택 공시가격 발표 주목’
아파트 등 공동주택 1400만여호의 공시가격이 발표된다. 3월 말 열람 후 이의제기를 받은 후 조정과정을 거쳐 최종 공시한다. 최근 집값 급락을 고려하면 공동주택 공시가는 표준지, 표준 단독주택보다 더 크게 떨어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다.
수도권 1호선 소요산~연천 구간이 개통한다. 이에 따라 기존 소요산역에서 초성리(신축)-전곡(신축)-연천(신축) 구간이 연결된다. 연천지역 주민들은 덕정역 복합환승센터를 통해 GTX-C노선도 쉽게 이용할 수 있게 된다. GTX-C노선은 청량리, 삼성, 정부과천청사 등을 거쳐 수원까지 연결된다.
수도권에서 양주옥정신도시에서 ‘제일풍경채레이크시티’(1228가구)와 ‘한신더휴’(767가구) 등이 입주한다. 또 안산시 단원구 원곡동 ‘안산푸르지오브리파크’(1714가구), 광주 초월읍 광주초월역한라비발디(1108가구) 등의 대단지 입주도 예정돼 있다.
서울의 한 부동산중개업소에 붙은 ‘급매 게시물’. [연합]
▶5월 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 완화 종료’
조정대상지역 2주택 이상 보유자를 대상으로 양도소득세 중과를 한시적으로 완화해주기로 한 기간이 5월 9일까지 종료된다. 윤석열 정부는 출범 직후 시행한 이 제도로 다주택자들이 매물을 내놓을 것으로 예상했다. 주택시장 침체가 지속되면 양도세 중과 완화 기간을 연기하거나, 임대사업자 제도 부활 등으로 다주택자에게 양도세 중과를 사실상 피할 방법을 마련해 줄 수 있을 것이란 관측이 나온다.
수도권 제2순환고속도로 양평군 옥천면 양평IC~조안IC 구간(화도~양평고속도로 17.61㎞)이 개통한다. 해당 구간에는 두물머리IC와 조안IC 등 나들목 두 곳도 추가로 설치된다. 교통 여건이 좋아지면 양평 일대 전원주택 수요가 더 늘어날 가능성이 있다.
서울 동대문구 청량리역 5·6번지 일대 주상복합 아파트가 무더기로 입주한다. 2023년 1월 입주한 용두동 ‘청량리역해링턴플레이스’(220가구)에 이어 ‘청량리역 한양수자인192’(1152가구)의 입주가 시작된다. 7월부터는 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L63’(1425가구)의 입주도 예정돼 있다. 3개 단지에서 한꺼번에 2800여가구가 입주하면서 이 지역 전월세 시장은 물론 매매시장에 영향을 미칠 것이다.
경기도에선 양주 옥정신도시에서 ‘제일풍경채레이크시티’(1246가구)와 ‘노블랜드에듀포레’(1086가구)가 입주를 시작한다. 의정부 산곡동에서 입주하는 ‘의정부고산수자인디에스티지’(2407가구)도 대단지로 눈길을 끈다.
▶6월 ‘2주택자 종부세 중과 폐지’
6월부터 달라지는 부동산 제도가 많다. 먼저 종합부동산세 공제 금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자 종부세 기본공제도 11억원에서 12억원으로 높아진다.
또 2주택자에 대한 종부세 중과도 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자도 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 된다. 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율은 6%에서 5%로 낮아진다.
주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 세부담 상한률은 이때부터 150%로 일원화된다. 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자는 세부담 상한률이 300%나 됐는데 이를 대폭 낮춘 것이다.
이어 2년간의 계도기간을 거친 ‘주택임대차 신고제’가 시행된다. 앞으론 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하 과태료가 부과될 수 있다.
수도권 전철 서해선 소사역에서 고양시 소재 대곡역을 잇는 ‘대곡소사선’ 철도가 개통할 예정이다. 대곡역에서 경의중앙선 철로를 공유해 일산역까지 운행한다. 수도권 제2순환고속도로 ‘시화JC~시화나래IC’ 구간도 6월 전 개통할 예정이다. 교통 호재가 있는 지역 주변 부동산 시장이 관심을 끌 것으로 보인다.
인천 서구에 입주가 집중된다. 6월 백석동 ‘검암역로열파크씨티푸르지오1·2단지’(4805가구)와 가정동 ‘루원시티린스트라우스’(1412가구)가 입주를 시작하며, 8월에도 가좌동 ‘가재울역트루엘에코시티’(1218가구) 입주가 예정돼 있다.
▶7월 ‘입주 몰리는 수색증산뉴타운 DMC’
7월은 재산세를 납부하는 달이다. 윤석열 정부가 공시가격 현실화율을 낮추면서 재산세 기준이 되는 공시가격이 낮아져, 재산세 부담이 2022년에 비해 줄어들 것으로 보인다.
정부는 2023년 하반기 중 2024년 이후 적용될 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 새로 마련한다는 입장이다. 경제여건, 주택시장 상황 등에 따라 공시가격 현실화 방향이 좀 더 윤곽을 드러낼 것으로 전망된다.
시장에선 서울에서 모처럼 입주가 몰린 DMC(디지털미디어시티)에 대한 관심이 집중될 것으로 보인다. 서울 은평구 ‘DMC SK뷰 아이파크포레’(1464가구)와 ‘DMC 파인시티자이’(1223가구)가 입주하기 때문이다. 이 단지는 수색증산뉴타운 내 있는데, 분양당시 수십만명이 몰리며 수백대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 인기를 끌었다.
DMC 일대는 마포구, 은평구, 서대문구 생활권으로, 수색증산뉴타운에 20여개 재개발구역, 가재울뉴타운에 10여개 정비구역이 분포해 활발히 사업을 진행하고 있다.
경기도에선 경기 수원 팔달구 인계동 ‘수원센트럴아이파크자이’(3432가구)가 입주를 시작한다.
서울 시내 아파트 재건축 현장 모습. [연합]
▶8월 ‘래미안원베일리 입주…강남권 전세 주목’
주택시장에서 7월 말부터 8월은 비수기로 꼽힌다. 휴가철이 시작되고 더위 때문에 매수 활동이 줄어들어서다.
다만 강남권 전세시장은 8월부터 크게 요동칠 가능성이 크다. 모처럼 대규모 단지 입주가 몰려 있기 때문이다. 8월 서초구 ‘래미안원베일리’ 2990가구가 입주하며, 11월엔 강남구 ‘디에이치퍼스티어아이파크’(6702가구)가 입주를 앞두고 전세 물량이 시장에 나올 전망이다. 2월부터 입주가 시작된 강남구 ‘개포자이프레지던스’(3375가구) 등과 합하면 강남권에서만 1만3000여가구가 비슷한 시기에 준공돼 입주를 진행하는 것이다. 이는 2022년 강남권 입주량에 비해 4배나 많은 것으로 전세시장에 어떤 영향을 끼칠지 주목된다.
부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 2023년 서울 아파트 입주 물량은 2만4310가구로 2022년(2만4115가구)과 비슷하지만, 강남권에서 만큼은 증가 폭이 크다.
▶9~11월 ‘침체된 주택시장 변곡점 주목’
9~11월은 주택시장이 변곡점이 될 수 있는 시기다. 많은 전문가는 2023년 집값에 대해 상반기까지 침체를 보이다가 하반기 보합 내지 소폭 상승으로 전환할 가능성이 크다고 예상하기 때문이다.
시장 침체가 장기화 조짐을 보인다면 정부는 지속적인 추가 규제 완화 대책을 강구할 가능성이 크다. 특히 다주택자들에게 주택 매입을 좀 더 쉽게 할 수 있도록 세금 부담을 줄이는 등의 대책을 내놓을 수 있다. 미국발 금리인상 추세가 하반기 어떻게 될지도 관심이다. 경기침체 우려로 금리인상을 멈춘다면 시장 분위기는 많이 달라질 것이란 관측이 나온다.
이 시기 주요 입주단지로는 경기 성남 수정구 신흥동 ‘산성역 자이푸르지오’(4774가구)가 있다. 성남 구도심인 신흥2구역 재개발 단지로 10월부터 입주를 시작한다. 서울지하철 8호선 산성역 주변엔 지난 2020년 ‘산성역 포레스티아’(4089가구)를 시작으로 향후 5년 내 3만여가구가 준공돼 입주한다. 강남권의 신흥 주거지로 성남 구도심이 다시 주목받을 것이란 게 전문가들의 예상이다.
▶12월 ‘월세 세액공제, 효과 기대감’
12월은 연말정산의 시기다. 정부가 올해부터 시행하는 ‘월세 세액공제율 및 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향’ 효과를 확인할 수 있다.
정부는 무주택 서민들의 월세부담을 낮추기 위해 월세 세액 공제를 15%까지 확대했다. 이에 따라 2023년 연말정산분부터 총급여 5500만원 이하(종합소득금액 4000만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실 사업자는 월세 세액공제를 최대 15%까지 받는다. 근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)는 공제율이 기존 10%에서 12%로 높아졌다.
전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아졌다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다.
인천 서구 원당동 인천검단지구에 짓는 공공아파트 ‘안단테’ 1666가구가 입주한다. LH가 ‘휴먼시아’, ‘천년나무’ 등에 이어 처음 적용한 공공 분양 브랜드다. GS건설이 설계 및 시공에 참여해 우수한 품질로 짓는 단지여서 분양 전부터 수요자들의 관심이 높았다.
▶연중 ‘금리 추이 주목’
2022년부터 하락하기 시작한 집값은 ‘금리인상’이 결정적인 요인이었다. 전문가들은 2023년에도 금리 추이가 주택시장 흐름을 좌우할 가장 큰 변수라고 보고 있다. 이에 따라 기준금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회 일정에 시장의 관심이 집중될 수밖에 없다.
2023년 금융통화위원회는 1월 13일, 2월 23일, 4월 13일, 5월 25일, 7월 13일, 8월 24일, 10월 19일, 11월 30일 열린다. 총 8차례다.
우리나라 기준금리 결정에 가장 큰 영향을 미치는 건 미국 연방준비제도의 금리 결정이다. 2023년 상반기에 미국에서 기준금리 동결이나 인하를 진행한다면 우리나라 시장에도 큰 호재가 될 것으로 보인다. 다만 금리 인하를 기대하려면 인플레이션이 확실히 잡혔다는 신호가 나타나야 하는 게 관건이다.
재건축 규제 완화 대책에 대한 국회 입법 추진 상황도 지속해 관심을 끌 것이다. 정부는 재건축 부담금을 낮추는 방향의 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 이미 내놓았지만, 국회 입법 사항이어서 시행 여부는 아직 불투명하다.
정부는 집값 움직임과 별도로 공급을 지속적으로 확대하겠다는 원칙을 강조해왔다. 이에 따라 270만호 주택공급 계획 진행 상황에 대해서도 시장의 이목이 쏠릴 것이다. 정부는 상반기가 끝나는 6월 이전 남양주왕숙·고양창릉·인천계양·부천대장·하남교산 등 3기 신도시 5개소를 모두 착공할 계획이라고 했다. 시장 상황에 따라 연기 가능성도 있다.
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