못난이 아파트가 더 많이 하락할 거라 생각하는 사람들이 많다.
그러나 꼭 그런것만은 아니다.
오히려 더 많이 하락하는 아파트의 특징이 있다
하락시기에 유독 더 많이 하락하는 아파트인것이다.
하락이전에 급등을 했을것이다.
1. 급등을 많이 했던 대형 평형이 하락을 많이 한다.
2. 대체적으로 호재가 있어서 오버셋팅햇던 아파트이다.
3. 과거대비 전세가율이 너무 낮아진 아파트이다
매매가는 높은데 전세가가 못따라가는 아파트이다.
자료를 보면
대치동 개포우성 1차이다.
2008년도부터 하락을 했다.
상승은 2006년부터 급등했다 31평이 10억에서 16억했다
2013년도에 다시 10억으로 37.5% 내려왔다.
65평은 어떨까?
거래가 많진않지만 마지막에 막차를 탄다
25억이 39억 고점찍고
다시 실거래가상으로 18억까지 53% 내려갔다
반도막이상 내려갔다.
분당도 중소형과 대형이 차이가 많이 난다.
수내동 예를 들면
파크타운대림아파트이다
입지좋다
25평 찔끔오르다가 많이 안내렸다
50평은 업다운이 심했다.
서울에 못난이 도봉구 동아에코빌 34평아파트
뒷늦게 올라 당연히 오른만큼 내린다
내린게 엄청 내리진 않는다
강남아파트는 올랐다가 오르기전까지 내려왔는데
못난이는 그렇지않다는것을 알수 있다
왜일까?
오를때는 평당 가격으로 오른다.
평당 500만원씩 오르겠는데 하면 20평 사는것보다 60평사는게 낫다
그만큼 강심장이 되는것이다.
베팅을 하는거다
욕심이 많이 낀곳이 하락을 많이 한다.
못난이는 생각보다 많이 안오르니 하락폭도 작다
현재를 보수적으로 평가해라
전세가율은 본다
전세가율이 따라올라가면서 매매가가 올라가주면 괜찮다
매매가랑 전세가를 비교해서 거품을 찾아낸다
알리알리 사이트 이용
무료로 누구나 볼수 있게 열려있다
알리지도를 보면
대치동 개포우성아파트
이 친구의 전세가율에 대한 거품을 알수 있다'
2009년 매매가대비 전세가율이 27%였다.
말이 안된다. 거품인것이다.
누가봐도 매매가가 거품이다.
거품지수가 높으면 위험하다
지금 개포우성아파트 거품지수는 -1%이다. 딱 적당하다
거품지수가 10이면 주의가 필요 20은 위험하다.
거품지수가 -1 이적당 하다 -10 조금안전하고 조금저렴하다 -20싸다 기회다
전세가를 실가격으로 보고
매매는 무엇으로보나? 실사용하고 투자수요가 들어가 있다
거품정도가 얼마큼 갈지 알수 없다.
수내동 대림 51평 거품수치는 2007년 34
2017 -18이다. 지금은 2이다. 적정하다
거품지수 -20찾아보자
창원
성주동 한림푸르지오
과거 거품수치가 22까지 높았다가
낮아진 11 지금은 -18이다.
전세율이 93%이다. 무슨말인가?
과거에 50%하다가 지금 93%이면 거품이 없는것이다.
기회가 될수 있다.
청주
복대동 가경동도 선호
가경 E편한세상
거품있었고 하락장 있었다.
2009년 거품수치 23
2018-19년 에는 -10
지금은 +6
엄청 저평가다 라고 얘기하기는 어렵다.
인기없어보이는
청주 가경뜨란채 8단지
거품지수 -1
아파트 단지별로 다르다
이것만보고 오를것이라고 할수 없다.
성공하려면 이렇게 해야한다.
성실해야하고
열심히해야하고
사람들에게 신뢰를 줘야하고
남들보다 독보적인것이 있어야한다.
최근 4년동안 조정 많이 받은곳
너무많이 오른곳 대형평수나
미래 호재를 보고 오버셋팅된곳
주의가 필요하고
보수적으로 검증작업해야한다.
전세가율로 거품지수가 10또는 20 피하고
마이너스 10,20은 안전하고 기회니까
꾸준히 관심을 갖자
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