3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘어날까?

"분양가보다 싸다" 3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘 듯

​

[머니S리포트 - 분양권 전매 꿈틀(1)] '마피' 때문일까, 분양권 거래 급증

​

[편집자주]수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년까지 빗장이 잠겼던 아파트 분양권 전매가 3월 각각 3년과 1년으로 완화된다.

​

광역시가 아닌 지방의 전매제한은 아예 없어진다.

​

분양가와 관계없이 모든 주택의 중도금 대출도 가능해졌다.

​

​

분양권을 살 수 있도록 자금 창구마저 열어주겠다는 계산이다.

​

이 같은 정부 조치는 일부 거래에 영향을 미친 것으로 보인다.

​

분양가 아래로 가격이 빠진 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 거래되고 있다.

​

국토교통부는 최근 수도권 전매제한 기한을 최소 6개월에서 최대 3년으로 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다. ​ 개정안에 따라 수도권은 공공택지(분양가상한제 적용)와 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산)의 전매제한 기한이 3년으로, 과밀억제권역은 1년으로 각각 줄어들고 기타지역은 6개월로 완화했다. /사진=이미지투데이

​

◆기사 게재 순서

(1) "분양가보다 싸다" 3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘 듯

(2) [르포] 개포동 재건축 단지, 분양권 거래 서막 열렸다

(3) [르포] "눈물의 손절"… 인천 분양권 잇단 '마피 거래'

​

​

전국 아파트 분양권 전매 거래가 한 달 새 20% 가까이 늘었다.

​

분양가보다 가격을 낮춘 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 쏟아진 탓으로 풀이된다.

​

3월부터 전매제한 규제가 완화됨에 따라 4월 집계되는 분양권 거래는 더 늘어날 것으로 업계는 예상했다.

​

국토교통부는 최근 수도권 전매제한 기한을 최소 6개월에서 최대 3년으로 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다.

​

개정안에 따라 수도권은 공공택지(분양가상한제 적용)와 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산)의 전매제한 기한이 3년으로, 과밀억제권역은 1년으로 각각 줄어들고 기타지역은 6개월로 완화했다.

​

비수도권의 경우 공공택지 1년, 광역시 6개월, 기타지역 전면 폐지 등으로 전매제한이 줄어든다.

​

시행령 개정 전 분양을 완료한 아파트도 소급 적용토록 했다.

​

'도시 및 주거환경정비법'(도정법)에 따라 2003년 12월31일 이후 조합설립인가를 받은 재건축 아파트는 조합원 지위 승계가 불가하지만 1주택자가 5년 거주 10년 보유한 입주권 등 예외 사유가 있는 경우엔 입주권 거래를 할 수 있다.

​

​

착공일로부터 3년 이상 준공이 이뤄지지 않은 경우도 준공 전 명의변경 조건으로 거래가 이뤄지고 있다.

---

다주택·양도세 규제 완화에 전매 증가

---

한국부동산원에 따르면 올 1월 전국 아파트 분양권 전매 건수는 3400건으로 집계됐다.

​

이는 지난해 12월(2921건) 대비 479건(16.4%) 증가한 규모다.

​

전년 동월(2405건) 대비해선 41.3% 늘었다.

​

서울은 1월 아파트 분양권 전매가 27건을 기록, 전월(12건) 대비 2.25배 늘었다.

​

강남구는 19건의 분양권 거래가 이뤄져 서울 전체 거래량의 70.4%를 차지했다.

​

3월 전매제한 완화가 시행됨에 따라 거래는 더욱 늘어날 것으로 전망됐다.

​

​

무주택자만 신청할 수 있었던 미분양분 무순위청약도 다주택자 여부나 지역 제한 없이 허용됐다.

​

부정청약으로 계약 취소된 물량만 해당 지역 무주택 세대주에게 분양한다.

​

분양권 양도소득세도 줄어들 전망이다. 정부는 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 현행 60%에서 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이다.

​

분양권을 보유한 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 누리기 위한 기존 주택 처분 기한도 최대 6년까지 늘어난다.

​

분양권을 취득하고 3년 경과 뒤 새 집에 입주하면 기존 대비 3년 더 1주택자로 인정받을 수 있다.

​

다만 이는 세법 개정 사항으로 국회 통과가 필요하다.

​

전매제한 기한이 단축돼 분양권 매도가 가능해진 데다 세금마저 줄어들게 될 경우 거래시장이 회복될 것이란 전망이 나온다.

​

부동산 업계 관계자는 "직접 거주 목적보다 향후 시세차익을 기대해 전매에 뛰어드는 경우가 많아질 것"이라고 내다봤다.

​

그래픽=김은옥 디자인 기자

---

가격 하락 기회 잡았다

---

다만 아파트 공급과잉으로 가격이 폭락, 마이너스프리미엄 매물이 발생한 지역을 중심으로 전매거래가 늘어난 것으로 풀이된다.

​

올 8월 준공(입주) 예정인 경기 화성시 '화성시청역 서희스타힐스4차 숲속마을'은 84㎡(이하 전용면적) 입주권이 2억9984만원(17층)에 실거래 신고됐다.

​

조합원 분양가가 일반분양보다 30% 저렴한 점을 감안해도 5000만원가량 손해를 본 것으로 추정된다.

​

서울 강남 등지에선 가격 하락 추세가 나타남에도 여전히 분양가 대비 30%가량 비싼 가격에 입주권이 거래되고 있다.

​

​

분양가가 3.3㎡당 평균 4893만원으로 84㎡ 15억7300만원대였던 서울 강남구 개포동 '개포자이 프레지던스'는 동일 면적 입주권 거래금액이 2021년 28억2000만~29억5000만원까지 치솟았다.

​

이 아파트는 2022년 8억~9억원가량 하락한 20억원에 거래됐다.

​

KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양권 전매는 실제 입주까지 시간이 걸리기 때문에 분양가보다 낮은 '마이너스 프리미엄' 분양권이 나왔더라도 주변 시세 등 가격 경쟁력을 따져 신중하게 접근해야 한다"고 조언했다.

---

[Tip] 분양권 세금 상식

---

분양권은 주택 수에 포함되지만 명확히 주택은 아니다. 입주해서 살 수 없기 때문이다.

​

따라서 재산세는 부과되지 않는다.

​

2주택자라도 준공 이전까지 주택이 아니어서 재산세가 부과되지 않는다.

​

양도소득세 측면에서 보면 분양권이 주택 수에 포함되는 기준일은 당첨자 발표일이다.

​

취득세의 경우 계약일을 기준으로 주택 수에 포함된다.

​

무순위청약을 통해 당첨돼 주택을 취득하면 직접 거주하는 경우도 있지만 팔아서 시세차익을 노릴 수도 있다.

​

분양권 취득 후 1년 내 팔게 되면 세율이 70%, 1~2년 내 팔면 60%다.

​

주택의 경우 2년 이후 매각하면 기본세율이지만 분양권은 2년 후에 팔아도 세율 60%가 적용된다.

​

여기에 지방소득세를 더하면 66~77%를 세금으로 내야 한다.

​

만약 프리미엄이 3억원일 경우 1년 내 전매하면 세금만 2억3100만원으로 남는 돈은 6900만원에 그친다.

​

따라서 세금 측면에서만 보면 분양권에 어렵게 당첨돼 굳이 전매를 하는 것보다는 최소 1년 보유하고 파는 것이 10%의 세금을 줄일 수 있는 방법이다.

​

김노향 기자 (merry@mt.co.kr)