전세금 떼이지 않도록 알아두자!

'이거 모르면 전세보증금 떼일 수 있습니다' [권영훈의 집중탐구]

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<앵커>

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'권영훈의 집중탐구' 시간입니다. 빌라왕 사태로 드러난 전세사기, 전셋값 하락에 따른 역전세, 깡통전세가 속출하면서 세입자가 집주인으로 부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 일들이 늘고 있다고 합니다. 권 기자, 얼마나 심각한 수준인가요?

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<기자>

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올 들어 전세보증금 미반환 사례가 크게 늘고 있습니다.

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한국부동산원에 따르면 지난달 전세 보증 사고는 역대 처음으로 1천건(1,121건)을 넘겼고, 사고금액(2,542억원) 역시 역대 최대입니다.

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주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증보험 가입자를 대상으로 조사한 게 이 정도인데 미가입자까지 포함하면 사고 규모는 훨씬 더 많겠죠.

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보증사고가 나면 HUG는 전세보증 보험 가입자에게 집주인을 대신해 보증금을 돌려주는데 이 대위변제액이 최근 몇년 동안 크게 늘었고, 올해는 1조원을 넘어설 것으로 보입니다.

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때문에 HUG가 자금 여력 한계에 다다라 신규 가입이 중단될 수 있다는 우려마저 나오고 있습니다. 전세금 미반환 문제가 얼마나 심각한 지 보여주는 단적인 예입니다.

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<앵커>

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세입자 입장에서 집주인이 전세 보증금을 돌려 주지 않는다고 하면 당황스럽기 마련인데요. 권 기자, 어떻게 해야 할까요?

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<기자>

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오늘 이 방송을 보는 분들은 관련 피해가 없도록 법조계 의견을 종합해 자세히 설명드리겠습니다.

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전세 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 먼저, '보증금을 돌려달라'고 임대인, 즉 집주인에게 내용증명을 보냅니다.

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그럼에도 해결이 안되면 다음으로 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 보증금반환청구 소송 순으로 진행하면 됩니다. 인터뷰를 보시죠.

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<인터뷰> 엄정숙 / 부동산 전문 변호사

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"3단계로 나눠 볼 수 있다. 1단계는 내용증명을 보낸다. 내용증명을 보낼 때 보증금을 돌려달라, 계약이 해지됐다 의사표시를 한다. 그 다음 단계는 임차권등기명령 신청을 법원에다가 한다. 임차권등기가 등기부등본에 올라간 걸 확인하면 본안소송으로 보증금반환청구 소송을 진행한다. 소송 과정에서 이사를 간 경우 연12% 지연이자까지 청구하는 거니까 임대인에게 상당한 압박이 될 수 있다"

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마지막 단계로 소송 판결을 받으면 경매 절차가 진행되는데요.

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세입자가 낙찰 받을 수도 있고, 제3자가 낙찰자가 되면 우선순위에 따라 배당금을 받아 보증금을 회수하는 겁니다.

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임차권등기나 전세금반환 소송 관련 '비용이 많이 들거다', '복잡하고 힘들거다'라고 생각하기 쉬운데 사실은 다릅니다.

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등기 비용은 소액이란 점, 그리고 소송의 경우 세입자가 승소할 가능성이 매우 높아 소송비용도 패소하는 쪽, 즉 임대인이 부담합니다.

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법률사무소에 의뢰하면 변호사가 알아서 하기 때문에 큰 부담을 가질 필요가 없습니다.

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실제로 최근 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 임차권등기명령을 신청하는 건수가 크게 늘고 있습니다.

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등기부등본에 임차권이 표시되고 이사를 가더라도 대항력이 그대로 유지되기 때문인데요.

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다만 보증금반환청구 소송이 보다 효과적이라는 게 법조계 의견입니다. 또, 권리관계가 복잡하는 않은 경우 소송 과정에서 피해복구되는 사례가 대부분이라고 합니다.

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솔직히 제가 강조드리고 싶은 건 미리 예방하자는 건데요. 전세 세입자라면 계약하기 전이나 계약 당시 등기부등본을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

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근저당이 잡혔거나, 신탁등기 되어 있는 건 가능하면 피하는게 안전합니다. 어쩔 수 없다면 근저당, 신탁등기 말소 조건으로 계약하는게 바람직합니다.

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그리고 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 80%가 넘는 매물은 피하는게 좋습니다. 특히 요즘처럼 집값이 떨어지고 있는 시기는 유의해야 합니다.

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끝으로 가장 중요한 건 전세금반환보증 보험에 가입하는 걸 권합니다.

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<앵커>

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그런데 공시가격이 큰 폭으로 하락하면서 전세금반환보증 보험 가입이 어려워졌다고 합니다. 전세보증금 미반환 사태가 우려되고 있죠?

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<기자>

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최근 빌라 전세시장의 가장 뜨거운 이슈입니다.

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정부는 전세사기 대책으로 5월부터 전세금반환보증 대상을 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮추고, 가격 산정 기준을 공시가격 150%에서 140%로 낮췄습니다.

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이를 종합하면 전세보증 가입 대상은 '공시가격 X 126%' 안에 들어와야 된다는 건데요.

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그런데 정부가 공동주택 공시가격을 발표했는데 전국적으로 18.61% 떨어졌고 수도권 빌라의 경우 6% 하락했습니다.

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공시가격이 떨어져 전세보증 기준선이 더 내려간 겁니다. 쉽게 말해 전세보증금을 낮추지 않으면 전세금반환보증 보험 가입이 어려워진다는 겁니다.

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이렇게 되면 수도권 빌라 전세 10건 중 6건은 보증보험 가입이 어려울 것이라는 조사결과도 나왔습니다.

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HUG에 따르면 올해 보증 사고 70%가 비아파트, 즉 빌라나 오피스텔에서 발생했습니다. 빌라 전세가율이 80~90%에 달하기 때문인데요.

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특히 신축 빌라나 오피스텔의 경우 시세확인이 안돼 전세사기의 표적이 되고 있습니다. 그런데 전세보증 가입이 안되면 세입자들은 주거안정 사각지대에 내몰릴 수 있습니다.

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때문에 세입자는 물론 전세보증 가입이 의무인 임대사업자 모두 걱정이 태산입니다. 보증 가입 문턱을 높혀 전세금 미반환 사태와 관련 소송이 급증할 가능성이 높습니다.

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주택임대인협회는 "전세보증금 미반환 사태가 불을 보듯 뻔하다"며 "철회해야 한다"고 촉구했습니다.

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이와 관련 HUG는 전세금반환보증 보험 신규 계약의 경우 새 기준을 그대로 적용하지만, 재계약 즉 갱신계약에 한해서는 내년부터 시행하기로 했습니다.

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전문가들은 "갱신계약만이라도 새 기준 적용을 유예해야 한다"며 "정책 신뢰 문제가 있는데다 임차인 보호 취지에도 어긋난다"고 지적합니다. 인터뷰 보시죠.

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<인터뷰> 엄정숙 / 부동산 전문 변호사

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"계약 체결 당시 사정하고 너무 달라진 부분들인데 그러면 소송으로 내몰릴 수 밖에 없다는 결론이 나오니까 시장 전체적으로 바람직하지는 않다. 최소한 최초 계약 당시 가입한 세입자에 한해서는 신뢰를 보호해 주는 차원에서라도 재가입 만큼은 계약을 종료시키고 나가는 시점까지는 보장이 되어야 맞다"

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앞서 HUG의 보증사고 대위변제금액이 기하급수적으로 늘어 전세금반환보증 상품을 중단할 수 있다고 전해드렸죠.

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정부가 경제논리로 접근하기 보다 임대차시장 안정과 임차인 보호에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

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국민적 공감대 없이 정책을 강행하다가 더 큰 화를 자초하지 않았으면 합니다.

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<앵커>

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권 기자, 수고했습니다. '권영훈의 집중탐구'는 여기까집니다.

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권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr

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