1기신도시 집값, 결국 이렇게 된다 /램군

부동산 대책 발표후 실망매물 쏟아졌다.

억 단위로 하락한다.

실제로도 다른 지역과 비교해서 하락이 심한가?

한번 체크 해봤다.

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램군님은 '알리알리'를 가지고 1기 신도시 급매물들만 쭉

수집하고 있다.

그 시세 대비 급매가 나오는지 파악해본다.

시세가 10억인데 8억에 나오면 20%싸게 나오는거다

1기 신도시 자료를 뽑아보았다.

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분당같은 경우는 급매율이 80% 이다

12% 싼것으로 그렇게 싼것 같지 않다.

가장 급매가 이 정도 수준이다.

고양일산 77%, 언양 평촌 78%, 군포 산본 77%, 부천중동 80%

이렇게 봤을때 비슷한 수준이다.

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그런데 유독 분당만 급매율이 낮더라

그게 포인트이고

분당인근에는 또 판교가 있다.

판교는 동판교는 급매율이 97%이다.

급매가 없단 소리다.

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서판교는 90%이다.

일자리가 많은 분당이 다른곳보다 급매가 적게 나온다.

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사람들이 궁금해 하는게

1기신도시가 급매가 많이 나오는걸까?

구리 급매율이 84%이다.

김포 78% ,동두천 79%, 수원72%, 용인 75%, 평택이 77%

1기 신도시가 아닌 곳들이 20-25% 저렴하게 나오고 있다.

별 차이가 없다

오히려 수원이 72%로 급매물이 많이 나오고 있다.

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급매율이 뭐냐?

한국 부동산원 KB시세 대비 현재 나온 매물 격차를 보는 지수이다. 또 시세가 저렴한데 매물끼리 비교할 시 그 평균값보다 얼마만큼 저렴하게 나오고 있는가 이다.

빅데이터를 가지고 많이 차이나는 것들만 파악한 것이다.

평균이 아니다.

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다른 지역이랑 비슷한것 같은데 1기신도시 민심은 안좋다

정부에서 신속 추진하겠다하는데 속도는 빨라질까?

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주민들이 화가 날만하다.

대통령 공약도 했고 강조 햇는데 지금 8.16 대책 시

한줄짜리 발표만 하고 2024년에 봅시다 했으니

말로는 하긴 했는데...

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정치는 표를 보고 움직이는데 만약 1기 신도시를 보고

특헤를 주면 바로 옆 동네는 안해줘도 되나!

거기도 30년 넘은 도시들도 있는데

그 외 지역들 인구수가 더 많은데..

신속하게 움직이지는 않을것같다고 조심스레 생각해본다.

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지금은 조정기간이다.

수요가 급감이다.

구축아파트 위주로 말이다.

1기 신도시는 입지는 괜찮지만 모두 구축이다.

앞으로 더 조정될 가능성이 높다.

그리고 여기쪽 공급이 많은쪽도 있다.

하락으로 나올수 있는 지역이 많다는 뜻이다.

공급률을 체크해 보았다.

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분당을 시작으로 중동까지

쭉~~~ 보면

최적 공급률로 적정 공급이다.

분당이 108%로 적정한 것이다.

반대로 부천 중동은 54%이다.

그 주변을 감싸는 도시도 함께 봐야한다.

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송파는 13% 공급이 거의 없단 소리다

자체 분당은 거의 없다.'

대부분 성남을 시작으로 공급이 조금 있다.

내려가면 용인 광주가 있는데 공급이 조금 있다

분당하고 용인하고 입지차이가 나다 보니까

인근에서 공급을 하더라도 영향을 조금 적게 받을것 같긴하다

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고양 일산 같은 경우 12%이고 옆에 파주랑 김포는 별로 없는데

파주가 공급이 많다.

고양 일산도 많고 ~~ 전세가랑 매매가도 내려갈 가능성 높다.

안양 평촌같은 경우도 공급이 제일 많다.

최근에 가파르게 상승하기도 햇었고

그래서 가격조정을 제일 많이 받을것 같다.

그 옆에 광명, 의왕도 공급이 조금 있다.

그 다음 군포 ,산본은 공급이 없다.

그러나 안냥 ,평촌과 너무 가까이 있어서

수원까지 합해 봐야하는데 군포 산본도 위태위태하다.

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부천 중동도 공급이 적은데

인천하고 너무 가까이 있다

인천은 공급이 정말 많다

부평구가 224%이다

그래서 부천, 중동도 피해갈수 없다.

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결론을 내려보면 안양, 군포, 의왕, 수원 여기 가까운 곳

안양 군포 이지역이 타격을 가장 많이 받겠다

반대로 분당이 가장 공급에 대한 영향을 받지않겠다.

그리고 일자리가 탄탄한곳도 분당이다.

편차가 심하겠다.

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1기 신도시 특별법으로 하겠다고 하기엔 무리가 있다.

개인적으로 1기 신도시 특별법에 대해 어떻게 생각하나?

그게 과연 가능할까? 되물어본다.

수도권에 너무 열악한 곳이 많다.

그것에 비해 1기 신도시는 지금도 아직 살만하다.

두가지를 본다면 아무래도 열악한 재개발이 아닐까 한다.

지나가는 사람에게 물어봐도 말이다.

그리고 수도권 재개발지역 중 소규모도 굉장히 많다.

서울 입지가 좋은데 아주 소규모 재건축 단지

예를 들어 여의도 재건축단지 연식이 50년된다.

1기 신도시는 30년 됐다.

어느게 우선일까?

전자가 맞지않을까!

서울은 수요도 많고 사업성도 좋고

심지어 공급이 서울이 제일 부족하다.

여기에 용적률 높여주고 임대아파트 넣어주면

윈윈이 되는 거다

이걸 먼저 하는게 맞지않을까 ?

1기신도시특별법은 표심을 잡으려고 한게 아닌가 싶다.

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1기신도시 특별법 중 제일먼저 해야할일은?

안전진단 완화, 분양가 상한제 완화,초과이익환수제 완화

이 3가지가 필요하다.

이걸 풀려면 민주당의 협조가 필요하다

쉽지가 않다.

1기 신도시 특별법 문제는 이것외에 많다.

다른 서울아파트에 비해 용적률이 200-220% 사이이다.

이걸 새아파트지어서 답이 안나온다.

용적률을 적어도 400-500% 늘려줘야한다

서울은 용적률이 낮아서 사업성이 나온다.

신도시는 안그렇다는 것이다.

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신도시는 또 재건축이냐 리모델링이냐 의견이 분분하다

리모델링은 초과이익환수 대상이 하니고 속도도 빠르다

그래서 원하는 이들도 다수있다.

이러한 조정도 필요하다

그리고 정부가 신도시를 다시 리뉴얼 한적이 한번도 없다.

이건 신도시 리뉴얼은 처음이다.

쉽지가 않다는 것이다.

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따라서 1기 신도시 특별법 하나만 보고 전재산을

올인하지않는게 좋다.

그 지역이 안좋다라는게 아니고 너무 큰 기대는 그렇다는 것이다.

1기신도시는 적정한 시기도래 시 되는게 맞다고 본다.

그렇기때문에 계획을 먼저 세워서 주민들에게 알려줘야할것이다.

중요한건 시장의 논리로 봐야하는데 전국이 얼어붙어있는것이다.

결국은 현재로서는 사업 진행속도가 느려질 가능성이 크다는 것이다.

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