거래 멸종된 서울부동산, 이때 살아납니다. / 푸릉 램군

지금 부동산 심각하다.

이제 서울부동산이 거래 절벽을 넘어서 거래가 멸종됐다.

이게 IMF 때보다 거래량이 더 없다고 하는데

이 정도면 역대급 아닌가?

2008년 서브프라임 터졌을때 그 때 거래량을 확인해 봤는데 우리가 실거래가 신고가 2006년 부터 생겼다.

그 데이타를 확인하니 2006년부터 지금까지 서울 거래량만

체크해 봤을때 최저점이 어디냐면 서브프라임 터졌을때 2008년말 그때 1344건 이었다.

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그리고 한동안 거래가 왔다갔다하다가

2019년 2월에 거래가 주춤했었다.

거래량은 1624건이다.

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어떻게 보면 그럼에도 불구하고 2008년이 더 낮았다.

최근에 거래량을 체크해보니

7월달 한달동안1028건

IMF까지는 모르겠고 서브프라임까지 보니

사상 최저까지는 맞는것 같다.

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그럼 거래절벽은 언제까지 지속될까?

거래는 쌍방이 있어야 하는데

거래가 되려면

첫번째 조건은 팔수 있게 해줘야 하고

두번째 조건은 살수 있게 해줘야 한다

이 두가지가 다 되어야 한다.

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근데 팔수 있게 하는 측면에서

불과 얼마전까지 올해초만 하더라도 양도세 중과 세율이

너무 높아서 팔 엄두도 못냈다

그런데 정권이 바뀌면서 양도세 중과 1년 유예를 해줬다

팔수 있게 완화된 것이다.

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그리고 살수 있냐의 측면을 알아보면

무주택자 입장에서 지금 대출이 관건이다.

지금 DSR 40% 규제 가 여전히 존재한다.

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그리고 금리가 올라가면 대출한도가 더 줄어든다.

1년사이에 대출금리가 많이 올라갔기때문에

거의 한 1억 넘게 대출이 줄었다고 본다

실질적으로 대출할수 있는 한도는

금리 자체가 높기때문에

부담스럽고 또 공포심도 한몫 하고 있다.

사람들은 부동산을 살수 있을까?

못 살것 같다.

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그렇다면 남은 사람은 1주택자 인데 1주택자 갈아타기 수요이다.

그런데 기존집이 팔려야 다른집을 갈수있다.

그러나 기존집이 안팔린다.

그러니 1주택자가 갈수가 없다.

다주택자는 취득세 12%로 살수 없다.

팔수는 있는데 살수가 없다.

여전히

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그래서 거래절벽이 계속 지속될 가능성이 있다.

시소를 탔는데 계속 평행하지 않고 기울어져있다.

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평행이 되려면 3가지가 필요하다.

첫째 대출규제의 완화 DSR LTV

둘째 취득세 중과 완화

세째 금리인하

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금리인하는 우리가 정책적으로 할수 있는 부분이 아니다.

미국이 금리를 올리니까 따라가야하는 거고

우리에게 통제권이 없다.

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근데 대출규제랑 취득세는 정책적으로 가능하냐를 보면

둘다 대통령 시행령으로 불가한 것들이다.

다 국회 입법 통과를 해야하는 부분이다.

지금 여소야대 정당이다.

통과가 불투명하다

이게 통과되려면 다음 총선이 2024년 4월10일이다.

한참 남았다.

이 평행선이 되기는 어렵다.

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정리한다면

거래절벽이 풀리려면 대출규제완화, 취득세 완화, 금리인하가

되어야하는데 가까운 시일내에는 어렵다고 봐야 한다.

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한편에서는 규제때문이 아니다.

안팔리는 매물은 없다.

가격이 더 내려가면 다시 팔릴거다 이런말이 있던데

또 듣고보면 일리가 있다.

반값치킨 팔리지 않나?

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근데 아파트는 비싸다.

일단 다주택자는 못산다.

그럼 1주택자인데 살수 있을까?

기존집 못 팔면 못산다.

그 다음 무주택자

그 분들은 안살거다.

내려갈 가능성도 있고 겁이 많다.

앞으로 더 떨어질 가능성이 있다면 말이다.

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이렇게 급락할때 누가 움직이냐면

현금 많은 찐 투자자들이 움직여야 된다.

근데 과거랑 지금 다른데 과거는 살수 있었다.

그러나 지금은 취득세률이 너무 높다.

그래서 안사는 거다

그사람들이 못 움직이는 거다

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순서가

투자자 움직이고 1주택자 움직이고 무주택자움직여야되는데

그게 안되니 거래가 없어지고 가격이 떨어지다 멈추지도 않고

그런 상황이다,

가격이 왼만큼 떨어져도 쉽지 않을것 같다.

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결론은 외부요인 정책요인 금리인상이 다 이유다

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언젠가 해소되면 거래시 서울 집값은 어떨까?

골이 깊으면 산이 높다.

서울은 골이 아직 안 깊다.

과거에 경험으로 당연히 그런 등반들이 오면

많이 빠진것부터 달려들거다.

그리고 입지가 좋은 곳부터 다시 크게 오른다.

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부동산과 주식은 다르다

주식은 한번 빠졌다가 금방 올라오지만

부동산은 오히려 느슨하게 움직인다.

외부 요인이 해소되고 한다면 아마도 보합으로 가다가

어느정도 시간 가지고 그 지역이 수급이 꼬이고

공급이 사라지면 급상승으로 분위기가 바뀔 가능성이 크다

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