오늘의 주제
금리인상을 나에게 기회를 만들었으면 좋겠다.
요즘에 다들 걱정하는게 금리인상이고
대출이자의 상승부분이다.
그래서 내가 갈아타기를 하고 싶다고 하더라도
대출금리가 높다보니 망설이게 되고
쉽게 안되는 것같다.
그렇다보니까 심리가 위축이 되면서 이게 거래량을 감소 시킨다.
지금 전반적으로 거래가 거의 안된다.
매매도 전세도 안된다.
그렇다보니까 먼저 상승했던 지역은
조정이나 하락으로 가고있고...
그런데 문득 어떤 생각이 드냐면
오히려 이런 시기를 기회로 생각할수 있겠다는 생각이 든다
이유는 아무래도 급매물이 나오고 있기 때문이다.
급매물이 생각보다 괜찮은 지역에서 나오고 있다.
예를 들어 지식산업센타를 본다고 하면
최근에도 찾고 있던 매물인데
서울에서 영등포구라고 하면 거의 1급지이다.
보통 평당가가 2천만원정도 한다
그런데 최근 1800만원에 매물이 나오고 있다
1800만원이라고 하면 강서구 지식산업센타 평단가 급이다.
그만큼 좀 저렴한 상황인것이다.
이걸 이렇게 생각해보자
우리가 4% 대 대출이자 그리고 5%대 대출이자일때
내가 내야되는 이자를 한번 계산해보자
여기가 공급면적이 일단 50평이라고 할때
평당 2000만원할때보다 평당1800만원으로 싸게
산다면 1억을 저렴하게 사는 것이다.
50평*2000만원=1,000,000,000
50평*1800만원= 900,000,000
그렇게되면 일단 살때부터 안전마진이 1억이 되는 것이다.
대출이자를 계산해보면
금리가 4%일때 900,000,000*4%/12개월= 월300만원이고
금리가 5%일때 900,000,000*5%/12개월= 월380만원이다.
그러면 약 80만원 차이이다.
1년이면 80만원* 12개월= 약 천만원이다.
이게 천만원* 10년을 내면 1억이 되는 셈이다.
그러면 우리가 1억을 싸게 사면 대출이 오르더라도
10년치 이자낼걸 미리 낸 셈이 되는 거다
이렇게 생각하면 걱정할게 없는 것이다.
금리가 올라가는것 분명히 걱정인데
미리 물건을 살때 저렴하게 사면 괜찮다는 것이다.
그래서 두려운 마음이 많이 없어지게 됐다.
이렇게 생각하면 충분히 급해서 내놓는 매물을
내가 매수해도 되겠다는 생각이 든다.
이런 급매물의 사정을 들어보면
금리인상으로 대출이자를 감당하지 못해서
급하게 싸게 내놓는경우가 많다.
우리가 지산 같은 경우는 아파트보다
대출을 많이 받는다
최대 80-90%까지 받는다.
그렇다보면 대출금리가 올라가면 이자가 많다보니
수익률이 떨어진다.
서울의 경우 마이너스 수익률도 많다.
세빛희님은 이런 지산을 보면 수익형이기 보다
철저하게 시세차익형으로 본다
서울의 입자가 좋은 지산은 향후에
공급부족이라 수요가 많아진다.
임대같은 경우도 바로 빠지고
임대료가 계속적으로 올라가고있다.
이게 요즘은 심리에 의해 매매가가
주춤하고있지만 나중에는 임대료가 매매가를 밀어올리게 된다.
그런 모습을 보니까 현재에도
충분히 매수해도 되겠다는 생각이 든다
금리인상으로 인해 부담 느끼는
매도자분들이 좀더 가격을 낮춰서 나오는 매물들을
만약 내가 감당할수 있다면
싸게 사서 향후 이자가 오르더라도
충분히 괜찮다 생각하면 지금같은
시장에서도 충분히 매수 할수 있다.
아파트와 분양권도 마찬가지다
지금 조정받거나 하락하는 경우는 매수를 하면 안된다.
계속 하락하다가 최근 상승으로 전환된
저평가 지역은 충분히 매수해도 괜찮다
이런곳들도 거래량 감소로 간간히 급매물이 나온다.
이런건 기회일수 있다.
이제 상승하는 곳이니까 계속 상승을 해야되는곳이다.
현재는 일시적으로 주춤하고 있는곳이다.
이런곳들은 충분히 해볼만 하다
이런 지역에 입주장에 있는 분양권들은
정말 기회가 되지않을까 한다.
원래 입주장에는 급매물이 나온다
급매물이 나오는 이유는
실수요자가 사기도 하지만 투자자들이
매수를 또 많이 하기도 하는데
투자자들은 이걸 전세자 맞춰서 잔금을
치러야 하는데 전세거래가 잘 안되서
연체이자를 물어야 해서 결국 매도하게 된다.
계약 취소 되기 때문에 처음 낸 계약금도
못 돌려받게 된다.
이렇게 압박감을 느껴 급하게 매도하게 된다.
그리고 입주장은 전세가가 낮아
투자금이 많이 필요하게 되서 매도하는경우도 된다.
그런데 이게 누군가에겐 기회가 되는 것이다.
실거주를 하고 싶었다면 입주장 때를 이용하자.
급매를 산다면 정말 괜찮다.
투자자도 분양권도 괜찮다
소유권등기하고 2년 보유하면 일반과세로 전환되서
세금면에서 유리하다
입주장 급매를 노려가지고 그런 매물을 매수한다면
내가 장기적으로 가져가도 충분히 괜찮다.
프리미엄 1억 했던것이 입주장때 4천만원까지 내려서
매도하는 경우도 있다.
그리고 금리가 좋을때는 양도세를 매수자에게
부담시키지만 양도세를 부담하면서까지도 사는경우가 있다.
왜냐? 향후 오를것 같으니까...
하지만 지금같은 분위기는 반대이다.
입주장 매도는 당연히 매도자가 양도세를 낸다.
손피 며 다운거래니? 하지만
지금은 실거래가로 매물이 나온다.
현재 입주장은 매수자가 우위이다.
이런 매물을 잘 보는것이 정말 좋을것 같다.
오늘은 금리인상시기도 좋은 기회가 있다라는거!
중요한것은 내가 리스크를 감당할수 있냐이다.
대출금리가 인상되도 난 충분히 감당할수 있다면
이번이 좋은 기회가 될것이다.
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