지방 모두 규제지역 해제 ..
세종. 인천은 투기과열 해제 ..
국토주, 비수도권 전 지역 조정지역 해제 /집값 반등하나?
40여군데 조정지역이 해제되었다.
사실 이건 우리가 예상했던 시나리오다.
6월30일날 11곳이 먼저 해제되어었다.
그러나 해제된곳들은 별루 도움이 되지않았던것이다.
먼저 해제된곳은 어쩌면 미끼 였다.
한번 던져보고 그 지역이 반등하나 지켜본 다음에
잘 하고 있으면 추가 해제를 할 생각이었던 것이다.
그때가 6월30일이었고 한 3개월가량 흐른 뒤
9월21일 41군데에 달하는 규제지역을 본격 해제한 것이다.
이 말은 앞에 '해제한 11군데 집값이 올라가지 않았구나'
'그러면 몇군데를 좀 풀어줘도 되겠구나'라는 이유가 된것이다.
여기서 우리가 생각해 봐야 될것은 규제가 풀린 41군데
즉 서울, 수도권, 세종을 제외한 나머지 지역의
집값이 과연 반등을 할것인가를 생각해 봐야 하는데
분위기가 전혀 그렇지 않다.
분위기는 당장 내일모레
한국은행이 금리를 크게 올릴것이다라고 예측이 되어있고
미국도 내년까지 계속 금리를 올릴것이다.
그러므로 투자자들의 심리가 매우 움츠려있다.
그 움츠려든 투자심리를 조정지역 해제로 잡을수 있을까?
잡기 쉽지않아 보인다.
예전에는 투자자들이 지방으로 많이 몰려갔다.
버스를 대절해서 비조정지역을 사는 행위들을 하면서
투자에 많은 붐을 일으켰다.
그러나 지금은 그렇지않다.
지금상황에서 ' 자 ~조정지역이 해제되었으니 단체로 가서
삽시다' 라고 누군가에게 한다면
'저 사람 정신이 나간거 아냐? '
'지금같은 고금리시대에 이자는 어떻게 감당하려고? '
'집값이 빠지고있는 시기에 제정신인가! '
라는 소리를 들을수 있단 소리다.
그만큼 사람들의 심리가 예전과는 다르게 빠르게 돌아선것이다.
작년과는 심리가 완전 다르다.
그래서 이 부분을 한번 유념을 해야하고
이 조정지역을 해제한 진짜 이유를 알아야 한다.
조정지역을 왜 해제했을까?
집값을 다시 반등시키기 위해서일까?
정부는 집값이 급등하거나 급락하는걸 원하지 않는다.
정부가 바라는 것은 집값이 올라가든 내려가든
안정화를 바라는거다
상승안정화, 하향 안정화 를 바란다.
그런 상황에서 왜 이렇게 무리하게 해제했을까?
바로 세수 때문이다.
어떤 분들은
'아! 세금 그거 조금 더 걷으려고 조정지역을 해제했다고?'
'이해가 되지않는데?' 라고 말할수 있는데
지방자치단체 예를들면 광주면 광주시 대전이면 대전시
이런 지방자치단체 세수의 30%에 달하는것이
부동산거래세이다.
부동산이 거래가 원활히 이루어져야 세수가 30%정도
들어온다는거다
그런데 지금 거래가 90% 줄었다.
그러면 거기서 나오는 세수가 없다는것이다.
지방자치단체들이 거둬들이는 세금이 100이라고 한다면
지금은 70 밖에 안된다는 것이다.
결국은 지방자치단체들이 어려운 운영에 직면하게 된것이다.
이런 상황에서 지자체들의 세금을 늘려주려면
바로 거래를 늘리는 방법밖에는 없다.
거래를 늘리려면은 조정지역을 해제해야된다는 것이다.
그렇다고해서 서울을 풀자니 서울은 여전히 수요가
강할것같고 공급되는 물량이 없다보니까
서울을 풀게되면 사람들이 서울 집을 살것 같은 것이다.
그래서 서울과 수도권은 풀지않고 지방을 풀어본것이다.
지방의 중소도시들 5대 광역시를 조정을 풀어주고
차분히 추이를 보려는 것이다.
국토부에서 바라는 시나리오는 미국 연준은행이나 한국은행이
금리를 빠르게 올려서 매수심리가 죽은 상태에서
'서울과 수도권도 규제를 빨리 풀어야겠다' 이런 생각을
하고 있을 것이다.
그게 올해 말이 될지 내년이 될지 모르지만
투자심리 투자수요가 좀 줄어들게 되면
서울과 수도권도 조정지역을 해제할 것이다.
결국은 이게 다 돈하고 좀 관련이 있는것이다.
그래서 우리가 이런부분을 잘 이해하면은
도움이 될것이다.
지금 지방이 풀렸으니까 15억 넘는 주택도 대출이 나온다.
그러면 그 집들을 당장 달려가서 70% 대출 받아서
사야 되느냐 ?
만일 지금 대출을 받게 된다면 엄청난 이자 부담을
안게 된다.
그렇기 때문에 대출이 풀렸다 하더라도
차분히 지켜보도록 하자.
조금은 반등할수 하고 거래량이 늘어날수는 있지만 전체적인 큰 흐름을 바꾸기는 어렵다.
그런 부분을 우리가 알고있어야 한다.
그렇다고 단정짓지는 말아야 한다.
사람들의 심리를 어떻게 자극할지는 100% 단정하기 어렵다.
하지만 지금 상황에서는 사람들의 마음을 돌리기에는
역부족으로 보이나 우리는 그래도 주시는 한번 해봐야한다.
갑자기 사람들이 말도안되게 '어! 조정지역해제됐네'
하면서 지방이나 중소도시 집값이 올라갈수도 있기 때문이다.
우리는 면밀하게 모니터링을 하되
'아 이정도는 집값이 반등하기 어려운 조건이 아닌가 '
라는 생각을 하면 좋다는 것이다.
그렇다면 이 조정지역이 해제되면은 어떤 변화가 생기는 지
알아보도록 하겠다.
일단 다주택자 양도세가 일반세율로 바뀐다.
원래는 2년 실거주를 해야지만 1가구 1주택 비과세가 적용되는데 이제 안살아도 2년요건만 채우면 된다.
분양권 전매시 양도세는 변함이 없다.
일시적2가구 처분기한이 3년으로 늘어난다.
취득세는 2주택자부터는 8% 3주택자부터는 12%였는데 1-3%으로 줄어들고
장기보유특별공제도 다주택자는 30% 1주택자는 80% 까지 증가된다.
종부세는 추가과세에서 제외된다.
<< 대출부분>>
대출이 중요한데 중도금대출이 예전에는 세대당 1건에서 세대당 2건으로 늘어나고 주담대를 받으려면 의무적으로 전입해야하는데 그런데 전입요건 없어지고 전세를 줄수도 있다.
잔금대출도 기존 주택을 처분해야 다음 주택에 대출이 나오는데 그게 없어지고 LTV가 30-50% 였지만 70%로 늘어나고
1주택자이상은 60%로 늘어나게 된다.
DTI는 볼것없이 상관없어지고 DSR 총부채원리금상환비율은 내연봉에 대해서 40%를 넘으면 안된다 이거는 변함이 없다.
주담대가 70%라고 해서 다 받는게 아니라 연봉이 높은 사람만
다 받는다고 봐야한다.
주요 키 포인트는 자금조달계획서 의무가 없어졌다.
이러다보면은 장점도 있고 단점도 있다.
청약자격이 지금은 세대주만 되는데 세대원도 가능하다.
청약통장을 가지고 있는 세대원도 이제 가능한 것이다.
예전에는 청약통장만든지 2년이 지나야 되어었는데
이제는 6개월만지나도 청약을 할수 있다.
가점제 비율이 줄어들고 추첨제 비율이 늘어난다
33평 이하는 추첨제가 60%, 33평 이상은 추첨제가 100%가 된다.
그래서 예전에는 젊은사람도 추첨제가 당첨되고 그런 시절이 있었는데 이제 그런 시절이 오는것이다.
예비당첨자도 추첨제로 한다.
주택수 제한 없다.
과거당첨이력있어도 된다.
재당첨자도 가능하다.
분양권전매도 제한이 없다.
여러가지가 많이 바뀌게 된다.
주택담보대출이 70%늘어난다.
그런데 본인 연봉을 보고 빌려준다.
다주택자 양도세가 일반세율로 바뀐다.
조정해제 후 조심스레 예측해보면
아마 집을 내어놓는사람들도 더 늘어날것으로 예측된다.
세율이 줄어들어 집을 내어놓는사람이 늘어날것 같고
대출이 늘어나서 집을 사는사람이 늘어날수 있다.
한편으론 DSR 에 막혀 집을 사는사람도 많이 늘어나지 못한다.
전체적인 거래량은 아주 조금은 늘어날수도 있다.
그러나 하락추세를 전환하기에는 약간은 힘이 부치지않나싶다.
아마 지방 도시들의 집값이 반등하지않으면 몇달 후에
수도권 서울도 조금씩 해제될것이라 생각된다.
이런점을 염두에 두면 내집마련에 많은 도움이 될듯하다.
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