전국이 조정을 받을때 해야할 일
질문:
램군님! 전국이 조정이 받고 있는데 지금 제가 마음이 안좋은데 이럴때는 어떻게 해야할까요?
답변:
ㅎㅎ 속이 덜 쓰리게 해드릴까요?
나보다 더 힘든 사람들을 보면 속이 덜 쓰리고 위로가 된다.
지금 비트코인 이더리움 고점대비 70-80%하락
주식시장에서 삼성전자 고점대비 30-40% 하락
카카오 혁신의 대명사인데 고점대비 60-70%하락
네이버 탄탄한데 고점대비 50% 하락
부동산 같은경우 고점대비 20-30% 하락
금같은 경우 고점대비 6% 하락
그렇다면 아무것도 안하고 현금을 들고있었다면
올해 환율이 1400원 돌파 얘기하는 싯점
우리나라 돈의 가치가 떨어진 것을 감안하면
현금은 14%하락한것과 같다.
그리고 채권은 수익률이 낮고 안전하다하는데 1.9%하락
그렇다면 과연 부동산이 많이 빠졌을까?
지금은 아주 특수한 상황이다.
고금리로 계속 물가가 올라가는 찰라에
전쟁이 터지고 유가도 오르고
유가가 오르니까 어떤 물건을 만드는데
비용이 많이 올라가고
원자재가 급등하고 지금 물가는 계속 올라간다.
물가를 잡으려해도 잡을수가 없으니 금리를 계속 더 올리는 거고
올렸는데 물가가 잡히지 않으니까 더 올려야하는 상황이다.
근데 우리가 이제 투자를 하다보면
예상치 못하는 큰 이벤트들이 발생을 한다.
10년에 한번 올까말까하는 ...
그 위기가 무서워서
아무것도 안할수는 없는 노릇이다.
그런 상황에서 우리는 잘하고 있다.
우리도 이런 경험을 해봐야 한다.
질문:
지금 손해를 본것도 아닌데 가슴 한켠이 문듯문듯 불안한 생각이 드는건 무얼까요?
답변 :
사람이 돈을 땄다가 잃으면 엄청 많이 잃은듯한 느낌이 들긴한다.
사람이니까 ..
한편으로는 욕심이다.
실질적으로는 돈을 벌긴 벌었는데 요만큼 빠졌을때
어디에 집중을 할거냐면
'그래도 벌었네' 하는 사람이 있고
'내가 엄청 많이 잃었네 ' 라고 하며
'옛날에는 이만큼 먹었었는데 ' 하고 생각하면 너무 괴롭다
그래서 잃은 돈에 너무 집착하지 않았으면 한다.
중요한건 앞으로 일이다.
그래서 과거에 투자를 안하는것보다 하는게 나았을것이다.
그리고 그것들을 했기 때문에 이 게임의 룰을 제대로 배웠을거고
그리고 상승할때 어떻게 상승하는지 배웠을 거고
또 반대로 하락하는 국면이 나타났을때
어디까지 하락할수 있는지 그것들을 제대로 경험해보고
그걸로 인해서 한 단계 성장할수 있는
그런 시기가 되지않을까 싶다.
질문:
그러면 제가 이런 상황에서 시장을 어떤 마음으로 바라봐야
더 성장할수 있을까요?
답변:
일단은 이러한 위기는 언제든지 올수 있다라는 생각을 해야된다.
그럼에도 불구하고 그 위기가 무서워서
아무것도 안하는 우를 범하면 절대 안된다.
이런 위기가 왔을때는 반대로 생각해보면 기회일수 있다.
그랬을때 제가 하는것들이 어떤게 있냐면
전세계적으로 위기가 계속 왔었다.
그것들을 싹 다 정리를 해보는 것이다.
서칭을 최대한 많이 해가지고 본다.
위기는 생각보다 많다.
그 때 왜 이런일들이 발생했는지?
그 다음에 물론 우리가 태어나기도 전에 일들도 많다.
한국에서 벌어졌던 위기들..
전세계말고 직접적으로 우리에게 영향을 미쳤던 것들
그런것들을 쭉 나열해 보는 것이다.
이걸 하고 나서 그 다음 작업을 또 해야된다.
그 때 어떤 종목들이 얼마큼 빠졌는지?
그리고 그 시기에 어떤 종목은 오히려 오르기도 했는지?
그걸 역으로 조사를 해보는 것이다.
과거 복기한다고 한다.
이렇게 해두면 머가 되냐면
예를 들어서
최근에 코로나 터지고 시세가 빠진 종목이 많은데
그 때부터 상승했던 애들도 있다.
수혜를 입은 애들이 있는 것이다.
물류대란이 터지자마자 누가 제일 수혜를 입었냐면
HMM같은 운송기업.
그 물류비가 확 올라갔으니까
매출이 9조 인가 났는데 영업이익이 6조이다.
말이 안되는 거다.
역으로 얘기하면 다음에 코로나처럼
움직이지 못하는 상황이 발생했을때
물류대란이 발생했을때
나는 무엇을 선택해야 되는지? 그런 것들을 알수 있게 된다.
그게 주식에서도 가능할거고
부동산에서도 그것들을 복귀해봐야한다.
어떤 상황이 발생했을때 어떤 종목은 빠지고
어떤 종목은 오르는지 ?
심지어 종목을 다양하게 펼쳐서
재개발이 오르는지 내리는지?
빌딩은 오르는지 내리는지?
조그마한 원룸 오피스텔은 오르는지 내리는지?
그런것들을 미리 쭈~~~욱 체크해두는 것이다.
체크해두면 지금은 이미 많이 지나갔지만
또 다음번에 위기가 왔을때
이걸 탁 대입하면 내가 무엇을 해야할 지가 나와있다.
그런 준비 작업들을 하다보면
위기가 오더라도 좀 안심이 되지않을까 싶다
투자는 위험을 감수하고 베팅하는거다
잃을수도 있고 벌 수도 있다.
그런데 그 과정에서 성공하는 투자자는 계속 공부를 하고
자기만의 기준과 원칙을 만들고 베팅을 해 나가면서
확률과 기대값을 높여나가는 거다.
그래서 지금 당장은 조정을 받고 있다하더라도
부동산시장과 멀어지는 우를 범하지 않았으면 좋을것 같고
그리고 단순히 나무만 보고 우울해하지말고
큰 숲을 보았으면 좋을것 같다.
질문:
그동안 투자하시면서 지금처럼 전국이 조정을 받아가지고
어떻게 해야될지 모르겠다. 이런 감정을 느껴보신적이 있을까요?
답변:
있어요
보통은 수도권이 오르면 지방이 어렵기도 하고
또는 수도권이 내리면 지방이 오르기도 하고
광역시가 오르면 소도시가 내리고
또 광역시가 내리면 소도시가 오르기도 하고
항장 투자할 만한 지역들이 그때그때 번갈아가면서 있었다.
그런데 이제 어려웠던 시기가 2012년 말 정도 됐을때
그 때 수도권을 봤을때 계속 내려가는 거다.
2009년 ,2010년, 2011년 계속 하락...
들어갈 엄두가 안났다.
지방을 봤는데 2009년부터 지방은 계속 올라갔다.
2012년쯤 되니까 이게 과연 더 올라갈수 있는 지역이
있을까 싶을 정도로 안보이는 것이다.
그러니까 수도권도 못가겠고 지방도 못가겠고 갈때가 없었다.
어떻게 해야할까?
그때 했던것은 두가지 이다.
첫번째는 그럼에도불구하고 내가 잘 아는지역을 한번더 가보자
혹시라도 애가 한번 더 점프할수 있으니까..
그 마지막 짠 물을 한번 더 짜보자
이런마음으로 한번 더 가 본것이다.
그런데 그 때 갔을때는 내가 잘 아는 종목만 본게 아니라
여러가지를 다같이 보았다.
오피스텔도 보고 다가구도 보고
그 다음에 점포겸용 택지를 분양하는 그런 토지도 보고
걔가 어떻게 되고 있는지 프리미엄 얼마나 붙었는지?
이제 혹시 아파트가 많이 올라서 그 옆종목으로 넘어갈수 있으니
그리고 한가지 더 했던게 뭐냐면?
내가 조금 하락할거라고 생각해서 좀 등한시했던
그런 지역들을 한번 더 갔다
계속 하락할것같긴한데 그래도 언제 튀어 올라갈지 모르니까
한번 더 가보자 했다.
그때 2013년초쯤에 그 외곽 분위기가 바뀌는 것을
딱 캐치하게 되었다.
지금도 사실 마찬가지인것 같다.
지금도 사실 전국이 좀 어렵긴하지만
이것들을 돌파해 나가려면 어떻게 해야 될까 고민을 하고있고
이게 사람이 절실해지면 약간 더 초인적인 힘이
발휘되는것 같다.
그래서 지금 하고 있는 것들 조금이야기해보면
옛날에 2019년 2월달에 수도권 부동산이 출렁거렸다.
거래가 급감하고 이제 큰일났다라는 그런 얘기가 나왔었다.
그때 저같은 경우는 지산에 관심이 많았으니까
지산에 대해서 전수조사를 다 했었고
그리고나서 투자 열심히 하고 또 사람들한테 안내를 했었다.
그런데 사람들이 관심이 없었다.
그때도 역시...
그리고나서 아파트규제를 많이 받으니까
그제서야 관심을 가지고 사람들이 뛰어들기 시작했고
지금은 많이 올랐다.
그럼에도불구하고 또 수익률은 대출 일으켜서
한 15%이상 그런 녀석들은 지금도있다.
그런것들을 한 2년정도 고정금리로 받아두면
리스크햇지가 가능하다.
그런것들 물건들이 어떤 어떤것들이 있겠나
물건을 모니터링하는 작업들 지금 계속하고 있고
그 다음에 재개발같은 경우는 너무 큰돈 안 묶이게끔
적당한 금액 넣어서 안전마진이
한 2-3억 정도 나올수 있는 그런 재개발 구역들 ..
특히 단계가 많이 온 구역들,,
그런것들 위주로 해서 전수조사를 좀 많이 해뒀고
종목을 계속 좀 넓히려는 행위를 하는것이다.
진짜 공장부지 계획관리지구에 있는
그런것들 매입해서 기다렸다가 팔아가지고는 수익률이 작고
답이 잘 안 나올수 있으니까
이것들을 어떻게 하면 변형해서 할수 있을까 고민해 본다.
예를 들면
카페로 전환해서 사업성을 높일수 있을까?
그럴수 있는 땅은 어디에 있을까?
시세는 얼마일까?
그런것들을 조사하는 작업도 하고
그 다음에 그나마 사람들이 돈 쓰는게
카페가서 맛있는 차 마시고 쿠키 같은것 먹고
그거 제일 많이 한다.
그래서 송리단길 망리단길 경리단길 등 많다.
그럼 또 제2의 000 단 될길이 어디가 있을지?
전국 베이스에서 조사 다하고
그 다음에
꼬마빌딩을 무턱대고 샀다가 기다리는건 너무 지루하다
금액이 많이 들어가고..
그래서 어떻게 하면 그것보다 훨씬 더 변화가 많은곳..
예를 들면 대규모 재개발이 입주를 하려고하는
그런곳에 수용되지않는 딱 입구에서 나오자마자
딱 이용할수 있는 꼬마빌딩 이런것들
저렴하게 매입할수 있는 필지가 어디 어디있을까를
싹~~다 조사하기도 한다.
그 다음 느긋하게 포트폴리오를 가져갈수 있으려면
또 극초기 재개발이런것들도 서울에서는 검토해볼수 있다.
그래서 서울에서 극초기 재개발 싹다 정리해가지고
어디가 더 괜찮은지 ? 이런것들 조사하는 행위를
지금도 하고 있다.
만약에 아파트가 잘 올라가고 있었으면 구지 힘들게
다른거 안할수도 있었을거다
근데 이런 상황이 발생하니까 내가 더 간절해지고 절실해지고
다른것들 더 많이 보게 되고 그러지않나싶다.
질문:
제가 사실 부동산 투자는 아파트 몇개만 사면 되는줄 알았는데
너무 쉽게만 생각했던것 같아요
답변: ㅎㅎㅎ
한편으로는 경기가 안좋은게 우리를 더 빨리 성장시키지 않았나 싶다. 그런부분에 대해서 한편으로 감사함을 느끼면서
또 투자를 해나가면 되지않을까 한다.
'돈되는 경제정보(부동산,주식 ,생활정보)' 카테고리의 다른 글
| 서울에 8억짜리 아파트 로또의 주인공이 당신이 될수 있습니다 / 재파 (9) | 2022.10.02 |
|---|---|
| 이럴땐 대출갚고 갈아타세요/세빛희 (7) | 2022.10.02 |
| 조정지역 전면해제 집값 반등하나? / 재파 (4) | 2022.10.02 |
| 내 인생을 뒤바꾼 인생책 3권/램군 (10) | 2022.10.01 |
| 알고 실천하면 부자됩니다./ 재파 (4) | 2022.10.01 |