오늘은 세빛희님의 분양권에 관한 내용을 요약해 볼 예정이다.
구체적으로 분양권을 어느 시점에 매수하면 좋은지?
세금은 어떻게 되는지?를 알아보겠다. ㅎㅎ
최근 분양권에 대한 기사내용이다.
가격 뚝뚝 아파트 분양권 줍줍
분양계약 직후. 입주할때 가장 저렴
상반기에 서울 아파트 분양권 거래가 50건에 그쳤다고 한다.
그 원인으로는 아무래도 지금 금리가 계속 올라가고 있다보니까
대출이자에 대한 부담이 커지고 있고 지금 재고 주택가격도
하향을 하고있는 상황이라서 이런 분양권 거래가 많이 되고 있지
않은 상황이라고 한다.
우리가 분양권을 받을수 있는 방법은 2가지가 있다.
첫째 , 청약을 통해서 받기!
둘째, 프리미엄을 주고 분양권 사기!!
청약같은 경우 청약가점이 낮은 분들 같은 경우는 힘들다.
특히나 인기있는 단지들은 청약경쟁률이 너무 세니까
내가 청약을 넣어도 당첨확률이 낮은데
요즘에는 지금 청약경쟁률도 많이 낮아지고 있는 상황이다.
미달이 나는 곳도 있다.
그래서 오히려 청약가점이 낮은 실수요자들 입장에서는
이런 기회에 내집마련을 할수 있다는 내용이다.
이런부분에 대해 나역시 동의한다.
세빛희님은 예전에 이런내용을 얘기했었다.
우리가 청약에 당첨되기 위해서 인기있는 단지가 아니라
비인기 단지를 노려보라구.
비인기단지라 해도 당첨만 되면 그것을 발판 삼아서
나중에 더 좋은곳으로 갈아탈수가 있기때문이다.
요즘같은 시기에서는 입지가 정말 괜찮은곳임에도 불구하고
이 지역이 조정을 받거나 하락기로 가서
미달이 나는 경우도 있다.
그래서 충분히 이런곳들을 노려볼수 있다.
항상 말하지만 내 가 거주할 집이 1개라면 그건
부동산 상승기든 부동산 하락기든 상관이 없다.
내 집이기 때문에 내가 살면 된다.
살면서 나중에 다시 상승기가 와서 좋아지면
그 때 또 그 집을 팔고 더 좋은곳으로 갈수도 있고
어떤것이든 하나이기때문에 방어를 할수가 있다.
너무 대출을 무리하게 받는다거나 그런게 아니라면
충분히 이런 좋은 기회를 노려볼수 있다고 생각된다.
그리고 우리가 처음에 청약에 당첨이 되면
그 분양권에 대한 계약금을 내야한다.
보통 분양가의 10%를 낸다.
근데 그 걸 낼때 만약에 그 단지의 확장비가 있고
옵션을 추가했을 경우에는 발코니확장비와 옵션비용에 대한
계약금을 그 때 함께 내야한다.
그때는 계약금을 내는 계좌와 발코니 확장비 내는 계약금 계좌가 따로 있다.
그러부분은 모델하우스에서 자세히 안내해준다.
그래서 아무래도 내가 돈을 낼수 있는 준비가 되어있어야 한다.
청약을 내거나 분양권을 매수할때 이런부분이 있구나
이때 내돈이 들어갈수 있구나 이런 부분을 감안하셔야 한다.
요즘에 보면 실거래가 되는것들 중에서 유난히 가격이 낮은 것이 있다.
근데 그게 보면 이런 중개거래가 아니라 직거래를 하는 경우가 많다.
보통의 직거래를 할때는 가족간 거래를 많이 한다.
그렇다보니까 시세보다 낮은 가격일 경우가 많다.
항상 우리가 실거래가격을 볼때는 이게 중개거래가 된건지
직거래인지 잘 판단해야한다.
일시적으로 가격이 낮아질때 이게 직거래로 가격이 낮게 실거래된것들이 있을수 있다는 점!
그런것들도 좀 감안해서 봐야한다.
그런데 이런 직거래를 하면 매도자와 매수자간의 서로서로 둘간의 거래가 되는 것이다.
부동산 거래같은 경우는 큰돈이 왔다갔다 하는 거래이다.
그래서 아무리 믿을수 있다 하더라도 만에 하나를 생각해 중개업소를 통해서 거래하셨으면 한다.
이 중개업자같은 경우는 중간에서 이 모든것을 확인하고 만에 하나 이런 사고가 났을때 책임을 저주기때문에 우리가
이 분들에게 중개보수료를 지급하는 것이다.
그래서 직거래보다는 중개거래가 더 안전하기때문에 그렇게
하셨으면 한다.
그리고 분양권 거래할때 우리가 계약금의 10%와 옵션비의 10% 가 있다고 했다.
그리고 발코니확장비가 있다면 확장비의 10%가 있고 프리미엄이 붙어 있으면 프리미엄을 내게 된다.
근데 항상 많은 분들이 프리미엄을 상당히 아까워한다.
보통 프리미엄이 많게는 1억에서 2억 3억이렇게 많이 붙어있는게 있다.
근데 그게 프리미엄이 중요한게 아니라 이 분양가에다 프리미엄을 합친금액이 중요하다.
그 합친금액을 주변 신축아파트와 비교해야한다.
그렇게 비교를 해서 주변신축대비 이 프리미엄과 분양가 합친
금액이 30%정도 저렴하다면 충분히 메리트가 있다.
왜냐하면 이 분양권아파트는 주변 신축보다 더 상품성이
좋은 애들이다.
더 늦게 입주를 하니까 더 상품성이 좋다.
충분히 고려해볼만한 하다.
그런데 우리가 분양권을 매수를 할때는 2번의 시점이 있다.
첫째는 초반 프리미엄에 매수하는 것
둘째는 입주장때 매수하는것
초반 프리미엄에 매수하는 경우는 아무래도 규제지역같은 경우는 거의 많은지역들이 소유권이전등기시까지는 분양권 전매가 제한이 된다.
그래서 규제지역 분양권을 매수할수가 없다.
비규제지역의 분양권매수를 보는게 확실히 좋다.
특히나 저평가지역 으로 최근 2년이내에 이렇게 상승전환이 된곳들은 지금부터 몇년간은 상승할 여력이 많기때문에 이 초반 프리미엄이 오히려 저렴할수 있다
시간이 지날수록 프리미엄이 더 높기 때문에
오히려 초반프리미엄으로 매수하는게 확실히 더 좋을수 있다.
보통 비규제지역같은 경우는 청약에 당첨된 분들이 바로 이렇게
전매를 할수가 있다.
그래서 그런것들을 초반에 매수하는것이 좋다.
계속적으로 전국에 있는 분양권들도 많이 검토하고 있다.
그럼 상승여력이 있는 곳들인데도 프리미엄이 3-4천만원
정도 붙어있는 곳들도 많다.
그래서 이런것들은 투자금 1억이하에 해보는 것들도 좋다고 생각한다.
그리고 두번째는 입주장인데
입주장에는 급매를 노려보는게 좋다.
입주장같은경우에는 특히나 투자자같은 경우 잔금을 치뤄야되는데 특히나 요즘같은 경우에는 전세거래가 잘 되지않는 경우가 많다.
그렇다보니까 전세보증금을 받아서 잔금을 치뤄야 되는데 급해서
정말 저렴한 가격에 던지는 급매물이 있을수 있다.
그래서 그런것들을 노려보는게 좋다.
요즘에도 보면 그 도시에서 1급지인데 입주장이다 보니까
거의 1억이상 프리미엄 붙어있던 곳들이었는데 4천만원
까지도 프리미엄을 낮춰서 나오는 경우가 있다.
이렇게 저렴하게 내가 매수를 해서 실거주를 하게 되니까
충분히 매수하는것도 괜찮다고 생각된다.
그래서 이렇게 분양권 같은 경우는 초반 프리미엄과 입주장을
고려해서 매수 해보는건 좋다고 생각한다.
그리고 명의 변경 같은 경우는
이렇게 분양권을 매수하게 되면 보통 한달안에 명의변경까지 다 끝나게 된다
처음에 분양권전매에 관한 계약서를 작성하게 된다.
다시 잔금을 하게되는데 보통은 잔금하는날 명의변경까지 다 끝내게 된다.
근데 보통 그날은 그 분양회사마다 명의변경을 하는 요일을 지정해 둔 경우가 많다.
그래서 분양회사에 확인을 해서 언제 명의변경이 가능한지
그 날짜와 시간까지 확인하고 그날 매도자와 매수자가 만나서
명의변경까지 하게 된다. (부동산 소장님이 다 알아서 해준다)
그리고 이렇게 분양권같은 경우는 주의할 점이 있다.
분양권이 양도세 중과를 판단할때 주택수에 포함될수 있다.
2021년 1월1일부터 이렇게 적용된다.
이부분은 일시적 2주택같은 경우는 예외적으로 주택수를 좀 제외하는 사항이 있다.
그리고 취득세 중과도 있다.
취득세 중과는 2020년 8월 12일부터 취득하는 분양권부터
포함이다.
이렇게 취득세 중과가 되는 기준일을 그 분양권을 계약을 하는 당시로 판단을 하고 있다.
그래서 이런 부분도 굉장히 중요하다.
이 분양권을 파는 부분에 대한 양도세도 좀 주의를 해야한다.
2021년 6월 1일 이후에 양도하는 모든 분양권은 양도세 중과세율을 적용해서 1년미만 보유했을경우는 70% 1년이상이면 60%이다.
이렇게 소유권이전등기 하기전까지는 60%로 보기때문에 이 분양권 상태에서 전매를 할경우는 양도세율이 높기 때문에 좀 고려를 해야한다.
항상 분양권이라면 좀 똘똘한것으로 사서 소유권이전등기를 해서
그 시점부터 이제 분양권이 주택으로 변한다.
그러면 그때부터 2년이상 보유를 하게 되면 일반과세로 팔수 있다.
분양권은 소유권이전등기를 하고 2년 보유 하고 파는 전략 추천!
오늘은 분양권 관련 기사가 있어 내용을 요약을 해보았다.
분양권은 새아파트를 가장 저렴하게 살수 있는 거라 생각한다.
그래서 항상 주변에 있는 새아파트만 보지말고 이런 분양권이 현재 어떤곳에 청약을 하는지? 이런 분양권이 프리미엄이 얼마 붙어있는지 ? 이런걸 좀 조사를 많이 하셨으면 한다.
아무래도 분양권에 대한 프리미엄은 다운을 하는 경우도 있고
손피를 하는 경우도 있고 이게 네이버부동산만 봐서는 힘든 경우가 있다.
그래서 꼭 분양권의 프리미엄은 그 분양권이 나와있는 부동산에 전화를 하거나 직접 찾아가서 실제 얼마의 프리미엄으로 거래가 되는지를 확인하는게 가장 중요하다.
이렇게 계속적으로 정리를 해보고 이런 과정을 하다보면 반드시 좋은 분양권을 취득할수 있을 것이다.
오늘부터 전국의 분양권을 찾아봐야겠다.
야호!
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