최근에 램군님은 급매물 조사를 전국적으로 많이 하고 있다.
그래서 오늘은 램군님의 급매물에 관한 이야기를 해보자
많은 사람들이 착각하는것이 급매란 ?
급하게 나온 물건 ?
무조건 급하게 빨리 정리해야하는 물건 ?
이렇게 생각을 많이 한다.
그러나 사실 그게 중요한게 아니다.
저렴하게 나와야 급매이다.
우리는 그럼 가격이 얼마에 나와야 급매인지가 헷갈린다.
기본적으로 시세 대비 특히 부동산원이나 kb시세 대비 20%이상 저렴해야 그래도 급매라고 표현하지 않을까 한다.
통계자료를 보고 순위를 매겨봤다.
전국 시세대비 20% 이상 저렴한 매물이 많이 나오고 있는 지역
이 어떤 의미냐면?
지금 매물이 많이 나오고 있었다.
그래서 매물이 어떤가 봤더니 시세대비 20% 안쪽에서 다 나와 있었다.
10% 저렴한것도 있고 15% 저렴한것도 있고 매물이 100개 중에 거의 100인 것이다.
그럼 이 지역은 급매가 없는 것이다라고 볼수 있다.
제 기준으로는 100개가 나와 있는데 그 중에 50%이상 싼것이 많이 나와 평균적으로 매물이 20% 더 저렴하게 나와있어 그 비중이 많은 지역이 급매지역인 것이다.
제가 절대적인 20%보다 더 저렴한 매물이 많이 나와있는 곳
그 곳을 주목한다.
그렇다면 전국에서 급매물이 어디에 많이 나오고 있는지 궁금할 것이다.
그래프를 하나 만들어보았다.
전국에서 가장 급매물이 많이 나오고 있는 곳은 ?
바로 충청남도 계룡시이다.
그 다음은 인천 중구로 영종도가 있는곳이다.
그 다음은 경기도 양주, 인천 연수구
그 다음에 대구이다.
대구는 남구, 중구, 달서구, 서구 등 다 있다.
전라도 나주
경기도는 경기도 중에서 성남시 중원구
성남시 중원구는 지금 입주물량이 쏟아지는 시기이기 때문에 그럴수있다.
부산은 부산진구 이다.
부산진구 또한 올해 가장 입주물량이 많다.
이렇게 급매물이 많이 나오는 곳을 쭈욱~~~뽑아보면 재미있다.
그래프에 % 가 이게 뭐냐면?
계룡시일경우 전체 매물 중에서 13% 란 시세대비 20% 저렴하게 나온 물건의 비중이다.
그런데 이것만 봐서 그럼 어디가 제일 저렴하게 나온 지역인지 알수가 없다.
어떤 곳은 40%나온곳도 있다
그러나 이 그래프는 급매물이 쏟아지고 있는 지역을 찾기 위한 자료이다.
전체적인 추세를 보자
이런 지역들의 공통 특징이 있다.
계룡시가 하락하는 특징은 ?
여기는 본진이 아니다.
본진은 세종과 대전 보다 밑에 있는 조그만 위성도시 느낌을 갖고 있는데 본진이 너무 하락을 하니까 여기가 더 큰 하락을 하는 것이다.
그래서 급매가 나오는 그런 특징이 있다.
도시가 큰곳이라 하더라도 입주물양이 굉장히 많은 곳들 그런 곳들이 다 위에 있다.
양주 성남시, 중원구, 대구, 부산 부산진구 , 세종시 까지 다 마찬가지다.
그 다음에 하락을 많이 한 지역들 특징은 ?
최근에 급등을 좀 많이 했던곳들 이다.
급등을 많이 했던곳들은 엄청 큰도시가 아니라 작은 도시들로
계룡시, 나주시 이런곳들은 소도시인데 뒤늦게 많이 상승했던 곳이다.
이런곳들은 대도시가 하락을 하기 시작하니 뒤늦게 많이 상승한 소도시까지 많이 하락하는 것이다.
정리하면 입주물량이 많이 쏟아진곳 , 시세 상승을 많이 했는데 주변 큰 지역이 많이 하락을 한 주변 지역들 위주로 급매물이 많이 나온다는 것이다.
그럼 반대로 급매물이 잘 안나오는 지역은?
기준은 이렇다.
원주가 18%까지 떨어진 저렴한 매물이 많은데 20%를 안넘어 간다.
신기하게 20% 넘은건 한 건도 없다.
그렇다면 원주는 급매물이 안나온거다.
그래서 100% 급매가 없다.
그런 맥락으로 20%보다 저렴하게 나온 매물이 안 나오는 지역을 정리해 보았다.
경주시부터 시작해서 전라남도 목포, 창원 회원구 ,이천 , 경기도 여주 ,군산, 익산 , 서울같은 경우 서대문구 , 강릉시, 구미, 순천 이런 지역들이 거의 99% 이상 이다.
급매물이 적다는 거다.
20%이상 엄청난 급매물이 적다는 것이다.
그럼 이러한 곳들의 공통점은 최근에 전국이 많이 올랐는데
여기에서 말한 이 지역들은 많이 안 올랐다.
그리고 공급이 없는 곳들이다.
그렇다면 앞으로도 이 지역들은 하락이 적을수 있다고 보나?
상대적으로 그렇다.
사실 처음 경험해보는 특수한 상황인 지금은 예매하다.
예전에는 매주 수요일 날 전화를 돌려서 급매물 있어요?
라고 전국의 부동산소장님들에게 물었다.
'혹시 이 단지 보고 있는데 급매물있어요?'
'급매인데 왜 안나가나요?' 라고 말이다.
과거에는 개인 사정이 있을 때 급매를 내었다.
그러나 지금은 이유가 없다.
팔고 싶은데 거래가 안되니까 그냥 급매가 나온다.
급매는 대구부터 하락을 시장했다.
그러나 대구 수성구는 입지가 좋다.
다른 지역은 다 빠지고 있는데 수성구는 안빠졌었다.
그러나 이제 수성구도 20% 싼 급매가 나왔다.
하락앞에서는 장사가 없다는 것이다.
그리고 전국에서 제일 많이 빠진곳들은
계룡시, 인천중구,대구 지역들이다.
그럼 급매물이 가장 높은 건 과연 몇%까지 있을까?
50%는 거의 없다.
전국에서 탑으로 고점 대비 40% 가량 저렴해진 물건이 나온다.
앞으로 빠지는 속도가 일부 지역들은 더 빠를것이다.
한때 똘똘한 한채가 유행이었다.
지금 지방의 경우 똘똘한 한채가 20%라면 내렸다면 금액으로 대략 2억씩 빠진다.
그래서 금액적으로 보면 과거의 똘똘한 한채가 내린것이 더 많이 빠지는 것처럼 보이는 경향이 있다.
그리고 많이 빠진곳은 어디일까?
인천 중구 ,영종도 , 대구이다.
확올랐다가 확 떨어지는 이유는 수요가 적은 곳들이다.
오늘은 램군님이 파악한 급매지역들을 공부해 보았다.
나와 관련된 지역과 관심지역이 있으면 꾸준히 관심을 갖고 공부해 보도록 하자.
내가 거주하고 있는 부산진구에 대형급 입주물량이 많이 쏟아져
급매물이 있다고 하니 한번 구체적으로 살펴볼 생각이다.
우리 이웃님들도 집주변을 한번 둘러보고 급매물을 공부해 보자.
좋은 결과를 위해 열심히 화이팅!
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