집값이 얼마나 떨어질까?
일단 이 정도까지는 빠지지 않을까 싶다
현재 집값이 조정이 오고 있다보니
사람들이 어느정도 빠질지를 가장 궁금해 한다.
하지만 이것은 아무도 모른다
오직 신만 아는 영역이다.
하지만 그때그때 시장을 알아보면 이 정도는 하락이고
이정도는 반등일거라는 등은 알수 있는듯 하다.
우리는 여러가지 지표를 통해 예측을 해볼수 있다
현재는 경매시장으로 예측해 볼수 있다
정확한건 아니래도 말이다.
분위기 정도 안다
경매시장은 주택시장보다 6개월정도 선행하는 시장이다.
경매시장의 낙찰가율을 보고 낙찰가를 보면
최소 이 정도까지는 빠질수 있겠구나 예측할수 있다.
낙찰율은 서울26%이다.
4가구 중 1가구 낙찰된다는 것이다.
반면 3가구는 유찰이란 소리다
3가구는 안팔린단 소리다
낙찰율은 감정가 대비 100보다 높으면 비싸게 사는거구
감정가 대비 100보다 낮으면 사람들이 제 가격(시세)에 낙찰하지 않는것이다.
전에는 100이 넘어도 낙찰이 되었다.
왜냐하면 상승기때에는 6억짜리 아파트를
7억에 낙찰받아도 시장가가 높아 비싸게 낙찰받아도 수익이 된다.
그러나 현재는 7억에 받아도 손해다
시장가가 낮아 6억도 안팔리기 때문이다.
그래서 지금은 6억이하로 낙찰을 받아야 하는 것이다.
그만큼 낙찰가율이 떨어지고 있다는 것이다.
현재는 감정가 대비 20%정도 빠져야 낙찰이 어느정도 이루어진다.
감정가가 시세이고 감정가는 최소 6개월전 기준이지만
지금은 6개월 전 가격대비 20%정도 싸야 수요자가 있는 것이다.
작년대비 20% 싸야 팔린다고 유추해 볼수 있다
예를 들어 서울 은평구 아파트가 7억7천에 나와있는데
시세보다 20% 정도 저렴하다
용산이나 강남같은 경우도 2억정도 싸야 낙찰되고 있다
그러면 우리가 생각했을때 20%정도나 2억정도 저렴해야
사람들이 관심을 보이는구나를 알수 있다.
그래서 지금 상황에서는 경매시장 ,기존시장 모두 어려워
우리가 무리하게 집을 살 필요는 없다
조금 기다려보는것도 괜찮다는 것이다.
이처럼 경매시장을 통해 수요자들이 대충
어느 가격에 사고 있나를 파악해 볼수 있다.
결국 시세대비 20%저렴해야 수요자들이 관심을 보인다는 것이다.
20%라는게 지역마다 집값에 따라 다 다르다
경매는 부동산시장의 선행지표다
그 선행지표가 감정가 대비 20%정도 빠진가격에서야 낙찰된다는
점을 우리는 기억해야한다.
그나마도 낙찰율이 26.6%이다
그러니까 반대로 얘기하면 75%는 낙찰이 안된다는 얘기다
결론적으로 현재 경매시장도 찬바람이다.
우리는 이처럼 추이를 살펴보면
투자에 적용해야할 것이다.
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