1주택자와 다주택자를 구분해서 현명하게 매도하는법을 설명한다.
먼저 1주택자 매도하는 법
- 지금 현재 보유하고 있는 집을 매도하고 전세로 갈아타는 경우
- 지금 현재 보유하고 있는 집을 매도하고 다른집으로 갈아타는 경우
먼저 매도하는 이유가
1. 전세로 갈아타는 경우는 절대로 하지마라
지금은 하락하는 경우보다 미래 상승할수 가능성이 높다
장기적으로 부동산은 우상향이다.
아직까지는 조정장 시작이다.
그리고 상승하는 곳도 있다.
만약 내 보유주택을 매도하고 전세로 간다면 앞으로 집값상승에 대한
부분을 스스로 포기하는 것이 된다.
두번째는 전세로 들어가 사는것은 굉장히 반대한다.
현금은 쓰레기다
부동산의 가격상승에 대해 인플레이션 시대
전세는 본인 가지고 있는 굉장히 큰돈을 현금화시켜논거랑 마찬가지다
전세금도 쓰레기다
만약 내가 전세금을 묻어둔다면 본인은 자산 인플레이션에서 약자가 된다.
부동산은 상승과 하락을 반복하고 장기적으로 하락폭보다는 더 상승해서
우상향하는 모습을 그리고 있다
중요한것은 우상향하는 폭이 물가상승률보다 훨씬 높다는 것이다.
하락장이더라도 내집을 팔지않으면 내 자산의 변동은 없는 것이다.
한번 전세로 갈아타는 순간 다시 내집마련 하기가 더 어렵다
1주택자인데 이걸 매도하고 전세로 갈아타려면 100번 고민해봐라
개인적인 사정이 없는한 말이다.
하락장이더라도 1주택은 보유하고 있어라
2. 상급지로 갈아타기위해서는 어떤식을 해야할까?
가장 실수하는 부분이
내 집을 먼저 내놓고 계약되서 팔리면 살려는 집을 알아본다.
만약에 팔고나서 사려는데 바로 나타나지않으면 부동산 상승장에서
현금이 쓰레기처럼 된다
그렇다면 어떻게 해야할까?
최선책을 생각해 본다
먼저 갈아타려는 지역과 관심 단지 매물이 있는지 확인해라
돈만 생기면 내가 바로 계약하겟다 하는 단계까지 해야한다.
그리고 나서 기존집을 매물로 내논다
그리고 살려는 사람 나오면 내가 갈아탈집이 살아있나 확인하고
계약금을 받음과 동시에 갈아타려는 집에 계약을 바로 한다.
이렇게 해야 팔고 잔금 치렀을때 바로 리스크없이 전환할수 있다.
가장 안좋은 실수는 사려는 집을 먼저 매수계약하는 것이다.
잔금기간동안 동안 기존집이 안 팔리면 계약금을 날리게 된다.
잔금을 못치르기 때문이다.
반드시 먼저 살려는 단지를 픽스해놓고 팔려는집 계약과 동시
바로 살려는 집 계약한다.
그리고 상승장에서는 절대 갈아타지않는다.
갈아타기는 하락장 끝물에 하는것이다.
대부분 갈아타는 이유가 상급지 이동이다.
상급지 아파트는 가격이 보통 높다
상승장 때 상승폭이 크다는 것이다.
하락장이 되면 하락폭도 클수 밖에 없다는 것이다.
그래서 상승장에서는 리스크가 되는것이다.
하락장에도 하락장 끝물 하락폭이 줄어들기 시작하고
매물이 점점 줄어들기 시작할때
시장강도가 안정화 되었을때
거품빠지고 기존 거 팔고 갈아타야한다.
그것이 베스트이다
다주택자인경우 매도방법
매도할때 매도 순서가 중요하다
매도물건이 다섯개인경우 어떤순서로 매도하느냐가 굉장히 중요한 포인트이다.
매매가격이 상승한것도 중요하지만 팔아서 내 수중에 얼마가
들어오느냐(양도차익)가 중요한것이기때문이다.
내가 갖고 있는 물건중에서 우선순위를 두고 매도하는 것이 중요하고
그 결과 에 따라서 결정적으로 자산가치가 달라지는데
여기서 가장 중요한것이 세금이다.
특히 팔았을때 양도소득세이다.
양도소득세 크기에따라서 내 자산 크기가 달라진다
다섯개 물건을 1등부터 5등까지 정한다.
여기 매매가격이 아니라 그 물건의 매수햇을때부터 현재싯점까지
가장 양도차익이 적은것부터 매도하는것이 순서이다.
양도차익이 가장 많은것을 가장 나중에 파는것이다.
1주택 비과세를 볼수도 있다
두번째
다섯개중 3개는 규제지역에 2개는 비규제지역이라면
비규제지역부터 먼저 매도해야한다.
비규제지역은 중과를 안받고 일반과세이기 때문이다.
양도세에 대한 비율이 상대적으로 적다
매도하고 내손에 돈이 더 많아질수 있는것이다.
만약 다섯개가 모두 규제지역이다라면
모두 3채이상이라면 이럴경우라면 매도하지마라
결과적으로 매도 싯점에 중과이다.
82.5%세금이다
내가 정말로 특별한 사정이 없는이상 버티는게 답이다.
증여도 한 방법이다.
개인명의시 여러물건을 매도해야한다면
양도 차익차손을 이용해라
차익에서 차손을 제외해준다.
손해본 부동산과 상승 부동산을 같은해 매도하면
마이너스 1억을 플러스 1억에서 차감해줘서
세금 절세가 된다.
혹시라도 손실난 부동산이 있다면 양도차익 많이 난 물건과
함께 매도하는 방법도 괜찮다.
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