8월16일 윤석열 정부의 첫 부동산공급 대책이 나온다.
서울 경기 중부지방에 비 피해가 많다.
걱정이다.
가뜩이나 물가는 오르고 시장경기도 안좋은데 말이다.
비가 무슨 폭탄처럼 쏟아붓었다.
500미리가 한꺼번에..
기상이변이 날로 심각해지는듯 해서 안타깝다.
수재민이 또 얼마나 많을지? ㅠㅠ
원래는 부동산대책이 저번주에 나와야 하는데
서울, 경기 중부지방 폭우로 인해 일주일정도 늦어졌다.
윤정부의 부동산공급대책이 나오고 부동산시장이 어떻게 될지 살펴보자
수도권 주택공급 확대 계획 이번주 나온다!
250만호 + 알파
어떤 방식으로 공급할까?
재개발 재건축을 활성화 하는 방법으로 생각하고 있다.
재개발 재건축의 진행과정이 굉장히 복잡하다.
부동산투자에 방법으로 재개발 재건축도 재파 역시 추천하는 부분이다.
서울에 재개발이 500군데 정도 된다.
500군데 재개발 사업이 지금 진행이 되었다가 엎어졌다.
조합이 설립됐다. 엎어졌다.
조합장이 도망갔다 등등 지지부진하다
왜냐하면 서로의 이해관계가 있어서이다.
재개발을 한다는 뜻은 간단하게 설명하자면
일정한 구역이 있다라고 하자
거기에는 다가구도 있고 상가도 있고 길도 있고 단독주택도 있다.
이 구역을 허물고 새롭게 아파트를 짖고자 하는것이다.
이 구역안에 신축으로 건물을 올렷다거나 새로운 빌라가 지어졌다면
그 건물주들은 새건물이라고 돈을 더 쳐주기를 바란다
밀게 되면 우린 손해가 엄청나다고 주장할거고
시행사와 건설사, 조합간의 이해관계가 엉켜 각자 이권싸움이 되는 것이다.
그리고 재개발 재건축을 반대하는 사람도 있을것이다.
왜냐하면 나는 지금 오래된 빌라에서 살고 있는데 새로 짓게 되면
추가분담금이 2억정도 된다면 전재산이 몇백 몇천 있는 사람은
2억때문에 새아파트를 살기 원하지 않는것이다.
재개발사업이 그리 쉽지만은 않다.
단, 부동산 상승기에는 재개발사업이 진행이 빠르다.
왜냐하면 이 옆에 재개발을 햇더니 푸르지오가 들어와서 집값이 17억이다.
이러면 ' 어~~ 그래, 그럼 우리도 해볼까?'
'그럼 우리도 저렿게 비싼 아파트가 되는거야'
라는 생각을 가지게 되서 상승기때는 재개발이 빠르다.
그런데 지금같은 침체기에는 재개발이 굉장히 더디다
그리고 재건축같은 경우는 일단은 지난 정권에서는
허가를 많이 안해줘서 단지에서 하고 싶어도 못했다.
예를 들어 허가를 해준다고 해도 재건축초과이익환수제라는 것이 있는데
재건축을 해서 어느정도 초과된 이익을 얻으면 집을 팔지않았는데도
초과이익에 대해서 세금을 내라는 것이다.
황당하다.
굳이 집을 안 팔고 살더라도 집값이
수치적으로 올랐다고 몇 억을 내야 하는 상황인것이다.
그래서 재건축도 주춤햇다.
전 정부에서는 재건축 허가를 해주면 집값이 올라간다 생각했다.
그런데 재건축을 한군데 한군데 해주면 당연히 집값은 올라간다.
오래된 아파트가 새아파트로 되기 때문에 가격이 올라갈수밖에 없다.
왠만하면 재개발 재건축을 동시에 묶어서 동시에 하는게 좋다
물론 현실성을 좀 떨어지지만 방법을 찾아보면 꼭 없는것도 아니다.
간단하게 생각해서 로렉스 시계가 프리미엄이 굉장히 붙어있다하자
중고가격이 새거 가격보다 비싸다
왜냐하면 새거를 구할수가 없으니까 중고가 비싼값 대우를 받는다.
희귀한 현상이다.
부동산시장도 마찬가지다
새거를 구할수 없으니 기존의 중고주택 가격이 올라가는 것이다.
그러면 새아파트를 많이 공급하면 굳이 구축아파트를 살 필요가 있겠는가!
롤렉스 새거가 10만개 풀리면 중고를 사겠냐는 말이다.
재개발을 활성화하고 재건축 초과이익환수제 가격을 좀 조절해서
공급을 원활하게 해보겠다는것인데 쉽지만은 않다.
왜냐하면 원자재값 상승으로 이제 주택을 짓는데 굉장히 돈이 올랐다.
예전에는 상가를 짓는다하면 평당 200만원이면 지었다
지금은 거의 평당 500만원 줘도 짓기 힘들수 있다.
그리고 예전에는 단독주택을 짓는다하면 평당 300만원-400만원 주면 짓는다.
지금은 거의 800만원정도 줘야 지을수 있다.
건축비가 워낙 오르다 보니 건설사에서도 문제이고
지금 둔촌 주공아파트도 공사비를 더 달라해서
공사를 멈췄다가 최근에 진행을 했다.
여기저기서 공급이 원할하게 되지 않을것같다는 분위기도 있다.
그래서 윤정부 수도권 부동산 공급대책은 재개발 재건축을 활성화해서
또는 용적률을 높여서 확대하겠다하는 취지다
지금 상황에서는 공급을 확대하는 것도 좋은 정책이긴 하지만
정책이 좋다나쁘다를 떠나서 일단 수도권 공급대책은 시장에 영향을 주지않는다
왜냐하면 당장 내가 먼가 지을수 있거나 결과물을 볼수 있는 것이 아니기때문이다.
장기적으로 5년후, 10년후에는 시장에 영향을 주지만
지금 발표로 인해 부동산시장이 폭락하거나 반등하거나
하지는 않을것 같다.
부동산시장은 완만하게 조정을 이어갈것 같고 중요한것은 미국의 금리인상이다.
미국의 금리인상이 멈추지 않으면 부동산은 계속 조정을 이어갈 것이다.
미국 금리인상이 멈추면 그때 우리는 시장을 살펴봐야한다.
하지만 장기적으로 보면 공급대책이 필요하다
단기적으로는 쉽게 영향을 주긴 어렵다고 보인다.
아무튼 재파의 개인적인 의견은 여기까지이고
발표되고 부동산시장 변화가 어떻게 일어나는지 우리는 열심히 지켜보고
공부해 나가자.
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