아파트 함부로 사면 큰일나는 이유/이런곳 크게 하락합니다./지방소액투자자 건희 아빠

이런곳은 내집마련하면 안된다.

지금 상황이 많이 안좋아 쳐다보면 안되는 지역 있을까요?

건희 아빠는 지방투자가 전문이다보니까

5대 광역시를 제외하고 대구이다.

대구가 상황이 안좋다는건 사실 모두다 알고 있다.

그래서 대구는 아니다.

아파트가 좋은건 알겠다. 하지만 지금은 아니다.

대구 실거주 하실분은 지금 갈아타기에 최적기라는건 안다.

투자자들은 어려운 시장이 대구이다.

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대구를 제외하고 지금 물량이 되게 많아지는 구간이 있다.

건희아빠 블로그를 보면 경남권에 투자하라고 3년 전만 해도 엄청 얘기했었다.

포항, 김해, 창원, 진주 미분양 주우러 다니라고 추천했다.

그 지역은 모두 2배씩 올랐다.

그러나 지금은 경남권 추천안한다.

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지금 투자 지역이 바뀌어가고 있다.

충청권과 전북권 틈틈히 강원권 으로 바뀌고 있다.

무슨소리냐?

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물량이 많이 들어오는지역은 피해라

입주물량 말이다.

경남권 중에서는 진주 , 포항 으로 특히 포항은 많이 힘들것같다.

물량이 너무 많다.

건희아빠도 도중1단지를 3년째 포항꺼 가지고 있다.

판타스틱 같은 경우 외곽에 택지분양이 많다

과도하게 분양이 잡혀있다.

특히 김해도 그렇다.

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창원같은 경우는 조금 예매하고 진주같은 경우도 지켜봐도 되는 지역이다

전남지역이 상황이 별루 안좋은데 그 인접지역까지 봐야한다.

여수, 순천, 광양 이렇게 함께 봐야한다.

여수광 이라고 한다.

여수에 물건이 있으면 순천하고 광양에서 끌려간다.

순천에도 물량이 있다.

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광양은 물량이 너무 많다.

택지개발지역에만 15개다

23,000세대가 몰아친다.

올해부터 무너지기 시작하는데 그 물량이 옆에 있는 도시에

영향을 주기 시작한다.

올해 중반부터 영향을 줬다.

여수도 올해부터 미분양이 늘어나기 시작했고

순천도 청약률이 낮아지고 있다.

이런 지역 전남 ,,

특히 광양 안좋다.

급매물이 판을 친다.

역전세물량 잡을수 있다.

매매가 1억에 전세 1억 3천 이런거 널렸다.

이런거 사면 힘들다 . 조심해라

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충청권 세종은 입주물량 없는데 어떤가?

창원에서 설명드렸듯이 너무 많이 달려온 지역은 조심할 필요가 있다.

세종은 물량은 끝났다.

안전권이지만 5월초로 옆에서 오산쪽에 스마트 빼고 물량이 없다.

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그러나 가격이 높은게 단점이다.

갈아타기도 어렵고 규제도 있고 그래서 세종이 최고가 12-13억에서 3억 떨어지고 거래가 조용하다

세종은 약한 도시가 아니다

대장은 대장인데 앞으로 호재도 많고 일자리도 많고 교통호재 굴직한 국책 사업이 계속 이뤄진다.

지금은 시간이 좀 필요한거고

반등할 시기는 취득세 규제랑 dsr 규제가 풀리면 가능할듯

세종에는 상승할수 있는 여력이 있다.

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세종 하락률이 제일 큰데 바닥일까?

비슷한것 같다.

30%떨어졌다.

도남동 등 8년전 입주한 곳은 약간 더 떨어질듯

싼건 알겠는데 내가 살수 있는 여력이 안된다.

취득세 종부세 때문에

전국장에서는 규제완화가 되어야 한다.

투자 수익률과는 별개다

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혹시 건희아빠님 잘 안된 실패 사례는 어떤건가?

2019년도에 2억 까먹었다.

청주에서 역전세를 맞았다.

소액투자를 하다보면 투자금에 연연한다.

그래서 자신만의 원칙이 필요하다

광주가 전세가율이 북구 110% 나온다.

매매가보다 전세가가 높다.

물량이 너무 많다.

입주물량

사람들도 안다.

사람들이 지금 집을 살 타이밍이 아니다라는건

집을 안사고 전세를 사려고 시장에 많이 나온다.

매매물건은 많은데 전세물량이 없다.

심리가 앞으로 매매가가 더 떨어진다는건 아는것이다.

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실거주자 너무 똑똑하다

요즘은 커뮤니티가 잘되어있다.

가견 현대아파트 덕일 한마을 세원 1억 4천-5천 사서

24평 화장실 올수리 6백 들여 1억5천 전세 내면 잘 나간다.

플피도 되고 전세도 잘 나간다.

전세가가 올라가는 타이밍!

물량이 들어올 즈음 전세가가 폭락하다.

1채당 6천씩 떨어진다.

매매가는 3천정도 떨어지더라

좋은걸 팔아서 나쁜걸 메꾸게 된다.

이것이 실패의 수순이다.

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나역시 갭투로 들어가서 역전세를 맞아본 경험이 있다.

투자갭이 적다고 함부로 들어가서는 큰 낭패를 본다.

떨어진 전세금만큼 여유자금을 충분히 가지고 있어야한다.

그렇지않으면 잠을 못 잘 만큼 고통스럽다.

지금처럼 대출금리까지 급속도로 오른다면 그 고통은 아마 배가 될 것이다.

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