규제지역 해제되면 이렇게 됩니다. / 세빛희

오늘의 주제는 규제지역 해제이다.

규제지역이 9월26일자로 해제하게 된 내용에 대해서

이유와 배경에 대해서 말한다.

​

​

이번에 이렇게 해제가 되는 지역들이 대부분 지방이다.

일단은 이런 현상이 일어났을때

정부의 의도는 무엇일까 생각하는게 가장 중요할것 같다.

여태까지 해왔던 많은 규제들을 보면

부동산 가격이 너무 많이 올랐다고 생각을 했고

계속적으로 규제를 통해서 부동산 가격을 낮추려고

하는 의도가 많이 보였다.

​

​

​

그런데 최근에 와서는 금리인상으로 인해서

거래량이 정말 많이 금감을 한 상황이다.

저는 그 때 어떤 생각을 했냐하면

수업을 할때 수강생분들한테 항상 말씀드렸다.

이렇게 거래량이 급감을 하게 되면

정부는 그걸 원하지 않는다고 말했다.

왜냐하면 우리가 거래를 하게 되면 거래세가 걷히게 된다.

​

​

​

세금 중에서도 거래와 관련된 세금들이 많은 부분을 차지한다.

그런데 그런 거래 자체가 되지 않다보니까

정부 입장에서도 많이 곤란할 것이다.

정부는 부동산이 너무 과열되는 것도 걱정이지만

이렇게 거래가 안되고 너무 냉각되는것도 원하지 않는다.

그런 상황 이다 보니까 갑작스럽게

지방이 규제지역을 다 푼다고 말을 한것 같다.

​

​

​

그런데 세종시나 경기도 수요가 더 많은곳들

그리고 인천은 풀지않았다.

여기까지 한번에 풀어버리면

갑자기 또 과열될수 있을까 하는 염려때문이다.

​

​

그런데 일단 우리는 부동산 투자를 하는 사람이다.

투자자의 관점에서 보면 이런 상황에서 규제를 풀었다는게

아무래도 긍정적인 신호일수 있다.

​

​

​

기존에는 비규제인 지역이 인구수가 그렇게 많지않은곳들이다.

인구수가 50만, 30만 ,20만 이런곳들이다.

상대적으로 광역시 그리고 소도시 중에서 인구가 많은곳들

천안이나 청주가 해제되었다.

선택지가 좀 더 많아졌다고 볼수 있다.

여기서 가장 중요한 부분이 뭐냐면

이렇게 해제됐다고 무조건 그 지역에 투자하라는게 아니라

​

​

​

​

그 지역 안에서도 선별하는게 중요하다

선별이라는것이 이 지역이 정말 저평가지역이

맞는지를 잘 판단을 해야한다.

예를 든다면 천안같은 경우 저평가 지역이라고 보기 어렵다.

천안은 2019년에 저점을 찍고 그때부터 많은

급등을 해왔다.

지금은 조정을 받고 있는데 이렇게 좀 더 일찍

상승전환이 되고 급등 했던곳은 저희가 잘못 투자하면

고점에 물릴수도 있다.

그 지역이 점점 조정을 받게 될수 있다.

이런 지역들은 피하는게 좋다고 생각한다.

​

​

​

​

반면에 그런곳들 말고

저평가지역이고 많이 못오른 곳들이 있을것이다.

이런곳들이 오를려고 했는데 조정지역으로 묶여버리면서

많이 못오른곳들이 분명히 있다.

​

​

이번에 해제가 된 곳들 중에도 그런 지역들이 있다.

그런 지역들을 선별해 보는것이다.

그런 지역들을 중심으로

저는 투자처를 찾는게 가장 좋다고 생각한다.

규제지역이 해제가 됐다고 해서

전반적인 부동산 가격이 급등을 한다고는 생각하지 않는다.

왜냐하면 금리인상이라는 것이

아직까지 해결되지 않았기 때문이다.

​

​

지금 계속적으로 나오는 이야기는

'금리가 내년 상반기까지 계속적으로 더 올라갈 것이다.'

'연속해서 계속 미국에서도 금리를 올린다.'

이런 얘기가 계속 나오고 있다.

그렇기 때문에 심리가 한번에 회복되기는 정말 어려울것 같다.

​

​

하지만 지금 같은 시기는

너무너무 공부를 하기좋은 시기라고 생각한다.

그 전에는 투자를 하려고 해도

소도시 위주로 투자를 많이 해왔다.

그런 소도시 뿐만 아니라 광역시도 볼수 있고

선택지가 넓어진 것이다.

더 많이 공부를 할수 있는 것 같다.

​

​

'이런 시기에 내가 지역을 하나하나씩 뽀개보겠다.'

이렇게 생각을 해보면 좋겠다.

뽀갠다는 의미는 지역의 흐름부터 입지 아파트 분석까지

한번에 쫙~~ 해보는 과정이다.

​

​

근데 그 과정이 단기간에 할수 있지는 않다.

큰 도시 같은 경우는 한 도시를 제대고 이렇게 이해하는데

거의 한달 가량이 걸릴수 있다.

그렇기 때문에 '지금부터 한달에 한 도시라도 제대로

내가 뽀개 보겠다 '이렇게 생각을 하고 흐름부터 봤으면좋겠다.

​

​

저희가 흐름분석을 할때는

항상 10년간의 매매지수를 보면서 그 변곡점을 찾는다.

고점이었을때 , 저점이었을 때

그리고 그 지역들의 미분양과 청약경쟁률

입주물량이 어떻게 되는지?

앞으로는 어떻게 되는지 ?

이런 흐름을 쭈~~~욱본다

그리고 입지를 보는것이다.

​

​

​

입지를 볼때는 항상 평당가 순으로 해서

가격이 높을곳부터 해서 이 지역이 가격이 왜 비싼지?

우리가 한번 쭉쭉 보고 이곳에 어떤 아파트가 있는지?

시간이 날때 그런 아파트를 1등부터 2등, 3등

이런 순서대로 쭉~~ 한번씩 가보는 것이다.

​

​

​

그 다음에는 그 지역에서 아파트 단위로

어떤 곳이 더 저평가 되었는지 시간이 날때마다

정리를 해보는 것이다.

이렇게해서 내가 아는지역들을 계속해서

늘려가시면 좋을것 같다.

​

​

이렇게 규제지역이 해제가 됐다고 해서

또 고민을 하시는 분들이 있을것같다.

그 전에 이제 비규제지역에 투자를 많이 해놓았는데

이번에 광역시나 인구가 더 많은 지역들이 규제지역

해제가 되면서 그런곳에 수요가 더 쏠리면서

내가 투자햇던곳이 가격이 내려가지는 않을까?

좀 그런 걱정을 하시는 분들이 있을것같다.

​

​

​

그런데 저는 그렇게 생각하지 않는다.

왜냐하면 우리가 항상 그런 지역이 상승을 할때는

투자자에 의해서 오르는것도 분명 영향은 있다.

그런데 투자자의 거래량보다 훨씬 더 비중을 크게 차지하는게

실거주자의 거래량이다.

아무리 투자자가 여기 투자를 했다 하더라도

결국에는 그 지역이 확실하게 상승하는 지역으로 가기에는

실수요자들이 움직여줘야 한다.

​

​

실수요자들은 어떤이유에서건

이 도시에 살아야 된다.

이 도시가 크건 작건 이 도시에 살아야되고

이왕 내가 이 도시에 살아야 한다면

왠만하면 입지가 지금 현재 좋은 곳이나

아니면 향후에 입지가 더 좋아질곳을 선택을 해서 살려고 한다.

그렇기 때문에 그 도시안에 확실한 그런 수요들이 있다.

그 도시가 아무리 작고

주변에 그 도시보다 더 큰 지역이 있는데

그 곳이 이번에 규제지역이 해제가 된다하더라도

저는 큰 영향이 없다고 생각을 한다.

​

​

​

저희가 항상 인구수를 가지고 많이 판단을 한다.

인구수라는 게 돈의 유동성, 돈의 크기

유동성이기 때문에 인구수도 중요하긴 하다.

그런데 전 항상 인구수보다 중요한게

가격의 저평가라고 생각을 한다.

그리서 아무리 인구수가 이 곳이 작다 하더라도

가격적으로 인구가 더 많은 곳보다

확실하게 저 평가 되어있다면

그런곳들이 향후에 상승여력이 더 크다.

​

​

그래서 그런곳에 투자를 하셨다면

이번에 이렇게 규제지역이 해제가 되는 곳이 있다 하더라도

크게 걱정하실 필요는 없을것 같다.

하지만 이제 앞으로 선택지가 많아진 만큼

이런 지역들에 대한 관심을 더 많이 가지고

계속적으로 공부를 해 나가시면 좋지않을까

라는 생각을 많이 했다.

​

​

​

제가 감히 좀 생각을 해보면

앞으로는 규제를 하기보다는

이렇게 규제를 더 많이 풀어주지 않을까라는 생각을 많이 한다.

가장 큰 이유가 금리인상이다.

금리인상이라는게 영원할 수 없지만

일단 그 일정기간 동안 미국이 계속 금리를 올릴때까지는

우리나라에도 영향을 주기 때문에

그게 결국에는 매수심리에 영향을 주게 된다.

그래서 어느 기간동안은 옛날 만큼 부동산이 과열된다.

이렇게 보기 힘들기 때문에

규제는 더 강해지기 보다는

아무래도 완화되는 쪽으로 가지않을까라는 생각을 많이 한다.

​

​

​

지금 우리가 부동산이든 , 재테크를 하는 분들이

많이 힘든 상황이다.

항상보면 힘든 시기가 있으면 다시 좋은 시기가 온다.

그래서 예전에 어떤 상황인지를 이런 시기에 복기를 해보면

가장 좋을것 같다.

예전 책 중에서도 보면

예전에 부동산이 어떤식으로 흘러왔는지를

알려주는 그런 책들이 많다

​

​

​

제가 그런 책들을 보면

항상 부동산이 과열 되었을때는 규제를 강하게 하고

다시 지금처럼 부동산이 냉각기일때는

사람들이 부동산에 관심을 많이 갖지 않게되고

거래가 잘 안되면 다시 규제를 완화하고 계속 그것이 반복이었다

영원히 규제를 강화할순 없는것이고

또 계속적으로 완화할수 없는 것이고

항상 그게 반복되는것 같다.

​

​

​

그래서 너무 그런것에 연연하지 말고

이럴때일수록 그 본연의 가치

우리가 그 부동산이 왜 오르고 왜 내리는지?

그 본연의 가치에 우리가 집중을 한다면

그런 외부적인 상황에 덜 흔들리고

그리고 우리가 제대로 된 투자를 할수 있다고 생각을 한다.

​

​

< 함께 읽으면 좋은 글>

​

알고 실천하면 부자됩니다.

​

내인생을 뒤바꾼 인생책 3권

​

지금 불안하다면 이렇게만 따라하세요