지방아파트 이런것만 사세요 / 건희 아빠 / 푸릉램군

앞으로 상승여력이 남아있는곳은 ?

크게 두가지 정도이다.

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지금 상황이 안좋다

수익률 구간이 잘 안나온다.

다른 틈새구간을 사람들이 많이 찾는다

그러나 원칙을 변하지 않는다고 생각한다.

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첫째는 수요가 들어오는 지역이 좋다 생각한다.

어떤 수요? 일자리 수요

꾸준히 들어온다면 괜찮다

지금은 전국이 얼어붙었지만 어느 순간에는 풀릴것이다.

일자리가 늘어나는 지역!

대표적인 곳이 조선업이 좋아지고 있다.

아직까지는 시간이 좀 필요하지만

대우조선쪽 거제, 군산 , 울산

특히 예전 군산같은 경우에는 한 5년전에 현재중공업과 대우 지엠이라고 자동차산업이 무너지고 군산이 크게 무너지고 그 뒤 4년간 지나고 그 다음 아파트 가격이 2배로 올랐었다

어떤 아파트가 ? 대장주 아파트

그래서 수요가 들어오기도 전에 물량이 끝났음에도 불구하고

급상승한 것이다.

앞으로 수요가 들어올 지역이라는 것이다.

군산에 가보면 배를 만들수 있는 도크라는게 있는데 도크가 2개가 있는데 그 중 1개를 내년 3월에 유통한다고 한다.

다시 재가동한다는 거다

울산 미포에 있던 동구에 있던 조선 물량을 군산에 주는 거다

그러면 거기 군산으로 조선쪽 인원들이 그쪽으로 들어온다.

올해는 800명 내년엔 3000명 필요하다고 한다.

지금같이 시장이 어려붓고 심리가 죽어있을때는 거의 비슷하지만 나중에 상승여력이 높으면 당연히 부동산에도 순풍이 분다.

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조선업 영암도 작은 조선소가 많다.

우리가 5년동안 조선업이 무너지면서 수요가 많이 빠져 나갔다.

직장도 잃고 버티는 지역도 있다.

그곳이 영암의 대불공단이다.

거기에 가보면 작은 조선 통통배를 만들고 있다.

거기 배후지역이 옥포라는곳이 있다.

옥포에 사는 사람이 대불공단으로 온다.

숨어있는 틈새지역도 괜찮다

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둘째, 호재가 있으면 좋다

어떤 호재? 그지역을 성장시킬수 있는 호재

지방호재는 최고가 교통호재이다.

서울수도권은 교통호재가 연결되면 시너지 효과가 있다

지방은 무조건 서울 핵심지역과 연결되어야 한다.

어디? 수서역

청량리, 서울과 연결되어야 한다.

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그 다음 멀리있는 지역

예를 들어 서울이랑 거제

서울하고 수서하고 거제 연결

거제는 관광도시로도 성장가능하다

거제가 생각보다 크다,

당일 생활권과 당일 관광이 가능하다.

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거제지역 울산, 부산 부전역이 괜찮다.

사실 거제가 힘들다.

전세도 엄청 빠지고 지금은 시간이 좀 필요하다

현재는 거제가 바닥을 찍엇다.

2년전부터 왜 안오를까?

거제 유로2차 대장주 가격이 5억구간이다.

유로1차는 4억 중반 3억에 분양해서 중위가격대가 멈춰있다.

조선업 수요가 들어오는데 시간이 걸린다.

용접공이 많이 필요하다.

그 수요가 아직 들어오지않았다.

소득구간이 높지않으니 정착률이 낫다

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울산은 4개 대기업이 있다.

거제는 단순히 조선업만 있고 조선업계 하청업계에 복리가

높아져야할것 같다.

6년전 월급을 그대로 받는다고 한다.

거제가 안오르는게 이상하다

대장주만 3억오르고 중위가격은 안오르고

만만한 1억 정도까지만 올랐다.

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거제 b급 지역 재건축 단지는 괜찮은것 같다.

시간에 투자할수 있으니까

대장주가 올랐으면 그 다음 신축가격이 올라야하고 그다음 재건축단지이다.

가령 거제가 있고 그 옆에 통영이 있다.

통영 힐스테이트가 5억에 분양했다.

거제가 형이면 통영은 동생인데 통영이 거제를 앞섰다

그럼 둘중하나가 저평가이거나 고평가이다.

거제가 틈새시장인듯 하다

재건축단지가 갭투보다 나은것 같다.

재건축가능하고 대지지분이 확실한 그런물건 괜찮을듯 하다.

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김해 , 창원은 어떤가?

김해는 크게 두개로 구분한다.

부산에 영향권인 내외동이 있고

창원에 영향권인 율하가 있다.

영향력 수요가 다른 것이다.

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부산이 상승하면 내 외동이 상승을 받고

창원이 상승하면 율하가 영향을 받는단 소리다

물론 물량이 많으면 치고받고 한다.

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분당이 아무리 좋아도 강남이 상승하지못하면 힘을 못쓴다

판교도 마찬가지이고 일산도 마찬가지이다.

본진이 좋아야 한다.

내 외동이 상승하려면 부산이 상승해줘야한다.

김해가 위험할수 있는데 대규모 물량이 많다

3천세대- 4천세대 물량을 택지개발지구로 쏟아내고 있다.

내년 2023년 내후년에 2024년까지이다.

차라리 구축 1억이하가 괜찮을듯하다.

신축이 힘을 못쓸것같다.

그래서 진입타이밍이 내년 내후년이다.

그래서 지켜보고 있는 쪽이 김해 이다.

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창원같은 경우 예매하다

인구 100만 .

창원은 5구로 창원, 마산 ,진해 등 각각 수요층이 다르다

8월 기준으로 창원이 조용하다

창원은 한번도 조정장이 없었다.

리모델링으로 이슈로 성공한 지역이다

한번쯤 조정장이 올듯하다

일단 물량이 없다. 입주물량도 없도 분량물량도

그래서 안전하다라고 한다.

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결과적으로 투자시 중요한건

일자리 수요,

서울과 연결,

인구수 이다.

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초창기에는 건희아빠도 실수를 많이 했었다고 한다.

인구 100만-80만 창원 포항 진주 전주 를 추천했는데

지금은 다르다

강릉 속초 충주 인구가 20만 정도로 인구수보다 핵심지의 대장주

아파트를 봐라

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인구수보지말고 이걸 보세요

그 지역의 대장주 갸격을 확인해라

그 대장주가 3억에서 5억으로 올랐다

호암지구 대장주가격이 2억올랐다면 그 뒤 재건축 아파트는 사업성이 나온다.

대장주가 3억도 안되는데 재건축 조합원가격이 3억 5천이면 사업성이 없다.

일반분양은 4억이면 영 안맞다

대장주가 5억 넘으면 조합원이 3억 나오면 괜찮다

호암

소액투자자이니까

따라갈수 있는 재건축아파트가 좋다

신월 영월 아파트가 좋다.

대장주가격을 따라갈수 있으니까 ..

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오늘은 건희아빠의 지방투자 아파트에 대해서 요약해보았다.

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