재파님의 간단 일상 공개로 시작했다.
재파님 아들들이 수족구로 애를 먹었다고 한다.
애기들이 열이 40도까지 올라가서 재파님이 병간호에 잠을 제대로 못잤다고 한다.
해열제 먹어도 열이 잘 안내려간다고 모두들에게 유행성 질환 주의를 당부했다.
'참! 자식이 아프면 부모가 대신 아파줄수도 없고 ' 라고 말하는
부분에서 정말 찐한 공감을 느꼈다.
오늘은 가끔씩 켜는 재파 님과 라이브 방송 요약이다.
많은 사람들이 뉴스를 통해서 최근 보았을 것이다.
계약금 3억을 포기하는 사례가 등장했는데 그게 어떤 사례인지
오늘은 이것에 대해 알아보도록 하자.
우리가 집을 사러 가게 되면 이사갈 집을 먼저 보러간다.
부동산 소장님과 함께 집을 보고 마음에 들면 계약금을 넣기 전에
가계약금이라는 것을 넣게 된다.
그리고는 '다른 사람들 집 보여주지 마세요' 당부한다.
'다음주에 제가 와서 집 계약할게요'라는 형식으로 가계약 100-500만원을 넣게 된다.
가계약을 넣게 되면 보통 부동산에서는 매물을 내리고' 다음주 계약하기로 되어있습니다.'
라고 표시하면서 다른 부동산에서도 그 매물은 보여주지 않는다.
그래서 계약 당일이 되면 계약금을 들고 가게 되서 계약을 하게 된다.
그러나 계약을 하게 되더라도 엄격히 말하면 이 집은 아직 내 집이 아니다.
왜냐하면?
아직 잔금을 치르지 않았기 때문이다.
잔금은 보통 2-3개월 후에 치르게 된다.
그럼 그동안 대출도 알아보고 이사일정도 조율하고 잔금 날짜가 되면
잔금을 치르고 그 집 명의를 가져오게 된다.
이 계약부분에서 중요한게 머냐면 계약금을 냈는데 사는사람이 포기를 하면
계약금을 법적으로 돌려받지 못한다.
물론 게중 아주 착한 주인들은 돌려주기도 한다.
그러나 그런 행운은 거의 없다.
그리고 '집주인이 만약 안팔래요?' 하면은
그 계약금의 두배를 얹어서 돌려줘야 이 계약이 무효로 된다.
계약금이라는 자체가 그래서 굉장히 중요하다.
계약서에 도장을 찍고 사인을 하고 계약금을 입금하고 하는 과정 자체가
이처럼 중요한건데 예전에 집값이 폭등하던 시절에 이런일도 있었다.
강남에 00 아파트 집을 계약을 했는데 생활이 바쁘고 시간이 안맞다는 이유로
계약날짜를 한 달 뒤로 미뤘다.
그런데 한달뒤에 그 집값이 폭등을 하면서 그 집주인이 '안팔래요'하고 연락이 온것이다.
그래서 가계약금 2배를 돌려달라고 부동산을 통해서 했는데
주인이 주지않고 있다가 법적으로 알아보니 그부분이 맞다고 판단했는지
가계약금의 2배를 돌려받았다.
그런데 지금 부동산 하락 조정기는 반대 시기이다.
부동산 하락기 떨어지는 시기에는 집주인이 포기하는 것이 아니라
사는 사람이 포기하는 사례가 생겨난다.
현재 잠실 주공 5단지 아파트 35평이 그런 상황이 되었다.
이 아파트는 작년 최고가가 32억 넘게 팔렸었다.
지금은 가격이 조정받아서 31억대로 내려왔다.
전에 가격 보다 1억이 싸서 6월에 매수자가 나타났다.
'32억에 못사는데 1억정도 싸니까 사야지'하고 계약을 했던것이다.
그리고 잔금 날짜가 다가오니까 주택가격이 최근에 갑자기 꺾이기 시작했다.
특히 강남조차도 꺾이고 잠실도 꺾였다.
그러던 차에 그 아파트 호가가 5억이나 떨어진 것이다.
최고가 대비 최종 5억이 빠진것이다.
정확히 말하면 4억 몇천만원정도인데 네이버 매물을 보니까
현재도 27억, 28억에 나와있는 것이다.
'머야 ... 내가 지금 계약을 포기하고 나와있는 매물을 사도 득이네'
하는 상황이 발생한 것이다.
어떤 사람은 로얄층 로얄동이라서 다르다고 말할수 있겠다.
그러나 잠실주공 5단지는 재건축을 바라보고 있는 단지이다.
로얄동이든 로얄층이든 곧 허물 아파트인 것이다.
2층 이든 10이든 15층이든 관계없단 뜻이다.
물론 빼어난 한강뷰에 있는 라인이라면 그건 상당히 특수한 경우이다.
보통은 어디에 살고 있든 추첨을 해서 배정받기 때문에 조합원들 자체에서
좋은 로얄동이든 로얄호수가 중요하지 않다.
그럼 잠실주공 5단지 아파트에 대해 살펴보자
위치는 강남 옆에 잠실이 딱 붙어있다.
잠실이 예전에 강남에 포함되지 않았을때 빌라촌이 현재 있는 이곳이
분양이 안되서 공무원들에게 강제로 빌라부지를 넘겼다고 한다.
이런 지역 빌라 다세대 부지들을 분양받은 사람들이 지금은 수십억 자산가가 된것이다.
잠실 주공 5단지를 위치는 한강변에 딱 붙어 있어 위치도 좋다.
롯데월드가 맞은편에 있고 그 대각선에는 롯데타워가 있다.
우리나라에서 가장 높은 롯데타워로 백화점도 있고 조금 더 가면
송파구청도 옆에 있어서 굉장히 좋은 지역이다
길 하나 건너면 석촌호수도 한바퀴 돌수있는 위치고
재건축하면 대장아파트가 될것임에 틀림없다.
잠실역도 바로 옆에 위치해 있다.
그렇다면 시세는 얼마나 갈까?
아까 잠실주공 5단지 35평을 보자
지금 나와있는 매물이 중층 기준 남향이 27억 8천만원에 나와있다.
27억이라~~~~상대적 박탈감이 온다.
한번 계속해서 알아보자
실제 작년 32억 8천만원에 팔려었다.
예전보다 5억정도 낮아진 것이다.
그러다보니 계약금 3억 포기하는 사태가 나타난 것이다.
잠실주공 5단지 6월 31.85억에 샀다가 지난 9일 계약해제 매수자 계약금
포기한 것으로 알려졌다.
같은 면적에 28억에 초급매물도 있다.
거기다 2천만원을 더 깎아준다는 매물도 있다.
계약금을 포기해도 더 싼 매물이 나온것이다.
계산해보자
계산해 볼때 포기해도 1억이 싸다.
당연히 포기하는 선택을 하는 것이다.
사실 처음 성급히 계약을 한것이다.
5억이 더 빠지니 포기하는 것을 이해할수 있다.
지금 여기 뿐만아니라 최근에 매수를 포기하는 단지들이 늘어나고 있다.
1억 포기 , 5천만원 ,가계약금 5백만원 포기하는 사례등이 나오고 있다.
그렇다면 지금 상황에서 27억 8천만원짜리 매물이 있다면 덥석 사야할까?
지금은 부동산이 살아나지않기때문에 더 빠질우려가 높다
사실 5년만에 잠실이 15억에서 30억이 된것이다.
그러면 1년에 3억씩 올랐다고 볼수 있다.
그 상태에서 5억정도 빠진것이라는걸 알수있다.
현재 부동산 시장을 잘 바라봐야 한다.
매수자 입장에서도 3억을 포기하기전에 매우 고민을 많이 했을 것이다.
수지타산을 따져봤을때 포기하는것이 당연히 1억이
싸게 사는 것이기 때문에 포기했을 것이다.
지금 강남 서초도 하락으로 돌아섰다.
우리는 지금과 같이 집값이 떨어질때 어떤 타이밍에 어떤 집을 살것인가를
매의 눈으로 기다려야 한다.
우리나라 전체적으로 설명을 하자면 최초 집값이 오른지역은 강남이다.
그 다음 서울이 올랐고 그 다음 수도권이 올랐고 그 다음 지방 대형 , 중소 도시
순으로 올랐고 그 다음 지방의 구석구석이 올랐다.
순서를 말한 이유는 지금 가장 늦게 빠진곳이 강남 서초, 용산이다.
아마도 끝까지 버티다 하락으로 돌아섰을 것이다.
그러면 맨 처음 오른지역이 전국이 오를때까지 계속 올라간다는 걸 알수 있다.
그래서 우리는 지방에 가장 먼저 오른 도시를 주목할 필요가 있다.
우리주변에서 가장 먼저 오른 아파트가 시세를 이끌어가는 아파트이고
사람들이 좋아하는 아파트인것이다.
서울 강남, 서초 만 고집하지말고 내 주변에 어떤 아파트가 가장 먼저 집값이 올랐을까를
확인해 보는 작업이 필요하다.
이런 하락기 가격 상승이 시작됐던 아파트로 이동하는것이 좋은 때인것이다.
가장 먼저 오른 아파트는 다른 구석 아파트가 오를때까지 계속 올라가기 때문이다.
그리고 떨어질때는 제일 마지막에 떨어진다.
두개의 아파트를 가지고 있는데 어디것을 팔까요? 라면 질문한다면
먼저 오른 아파트를 가지고 있으라고 하겠다.
먼저 오른아파트가 가장 좋고 가장 마지막에 떨어진다.
그러니까 최종적으로는 시세차익이 가장 많다.
이런 하락 분위기에서 재개발 재건축은 어떻게 될까?
지금 1기 신도시 이슈도 굉장하다.
부동산 정책 발표되었을때 장왕하게 설명은 나왔는데 핵심적인게 없다.
언제 어디를 몇만가구 개발하겠다는 알맹이가 빠져있었다.
1기 신도시 사람들이 기대를 많이 하고 있다가 알맹이가 없다보니까
실망하면서 재건축 재개발 가격이 꺾인 상태이다.
서울도 똑같다.
잠실같은 경우도 언제 어디서 어떻게 하겠다는 말이 없다보니까
재개발 재건축 분위기가 다운이 됐다.
그럼 반대로 만약 재개발 재건축의 명확한 플랜이 나오게 되면
재개발 재건축이 힘을 받게 되는 상황이 올수도 있다.
사전청약에 당첨되었는데 아무리 생각해도 아닌것 같아서 주변 전세가율보고
비교하고 싶은데 헷갈립니다. 혹시 정리하신 영상이 있을까요?
사전청약은 늘 주변시세 대비 30% 저렴하다 생각되면 들고 가도 좋다.
30% 저렴하지 않다면 구지 들고갈 필요가 없는 것이다.
1가구 2주택 급매라도 팔까요?
급매로 판다는 개념보다도 내가 감당 가능하냐를 판단해서 하는게 낫다.
좋은 타이밍에 내집마련 하자
일본 30년 경기침체 온다는 말은 맞지만 다내린것은 아니다. 더 오른 지역도 있다.
일본의 긴자 는 일본의 버블시대보다 더 올라있다.
우리나라도 좋은 지역은 화폐가치가 떨어지면서 올라가있게 보이는 것이고
앞으로 인구가 적은 지방의 소도시들은 많이 사라질 것이다.
인구가 줄어든다 생각하면 지방소도시 대장지역 대장아파트로 옮겨가는것이
미래를 보고 안전하겠구나 생각해야 되는 것이다.
사람들은 저축 하는 수단으로 부동산과 주식을 한다.
채권에 저축하는 사람은 별루없다.
번 돈을 금으로 가지고있는 사람도 별루없다.
은행에 돈을 넣어놓는것은 화폐가치가 떨어지니까 돈을 손해를 보는 택이 된다.
주식은 회사가 망할수 있으니 위험해서 대부분 부동산을 많이 선택한다.
그럼 부동산 투자를 어떻게 하느냐!
시대흐름을 어떻게 읽고 가느냐가 중요하다.
2-3년 전만 해도 부동산 모두가 올랐지만 지금은 그렇게 하면 안된다.
지금은 인구가 줄어들지않고 직장이 있어서 탄탄하고 수요가 튼튼한 곳으로
선택해야 한다.
서울도 똑같다.
집값이 빠졌던 시기가 3번정도 있었다.
직장수요가 탄탄했던 마포, 공덕, 여의도, 신도림쪽은 강남 포함 가격이 많이
빠지지않았다.
거기 다니는 사람은 부동산 가격이 싸지니 '이참에 그냥 사버릴까?'하고
새로운 수요가 생성이 되는 것이다.
지방도 일자리 수요가 있으면 하락기에 가격 방어가 되는 것이다.
재파는 현재 무주택자라고 한다.
조금 더 빠질것 같아서 안사고 있다고 한다.
몇ㅍ억이라도 싸게 사자는 취지다.
추이를 계속 지켜본다고 한다.
인플레이션, 미국금리, 경기침체 등을 잘 살펴보면서 말이다.
적절한 타이밍의 기회를 보는 것이다.
세상 만물의 이치가 다 올랐으면 내리기도하고 내렸으면 오르기도 하는것 같다.
재파님은 결단력이 굉장히 빠르고 행동력이 빠르다.
카페, 책 생각하면 바로 실행한다.
그렇게 빠른 결단력을 내리기에는 부동산에 대한 공부를 많이 해야한다.
이 가격에 사면 좋다라는 판단이 되어야 하는 것이다.
뷰에따라 층에따라 얼마나 차이가 나는지
비싼가 싼가를 고르다 보면 좋은집은 팔리고 없다.
항상 부동산투자에 대한 공부가 되어있어야 한다.
그리고 시세보다 저렴한지 보는 것이다.
한강뷰가 꿈인 사람도 있다.
중요한것이 타이밍이 오면 매수를 해야겠다라는것이다.
기회가 오면 잡아야 한다.
그 부분을 잘 생각해서 기회가오면 잘 잡아야 하는 것이다.
사람들은 집값이 많이 빠진건지 사도 되는것인지 잘 몰라서 못 사는 것이다.
부동산 공부는 판단 하는데 많은 도움이 된다.
자료를 잘 찾아보고 기회를 얻어야 겠다.
김포 지주택 피해자들 어떻게 하나?
지역주택조합은 안하는게 좋다
금액이 너무 싸서 혹 하기 때문에 접근하지만 90%가 잘 안된다.
위험이 많아 이 부분에 대해서 사회적으로도 관심을 많이 가져줘야 한다.
우리 스스로 가 많이 알고 있어야 위험에 빠지지 않기때문이다.
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