당분간 급매물이 계속 나올수 밖에 없는 진짜 이유
급매란 ? 급하게 파는 집
급매가 당분간 계속 나올것이다.
오늘은 급매가 왜 나오는지 그 원리에 대해서 공부해 볼까 한다.
이런 상황에서는 급매가 쏟아질수 밖에 없는이유를 알수 있다.
급매라고 한다면 급하게 나온 집이라는건 알고 있다.
그런데 얼마큼 급해야 급매일까?
보통은 10% 에서 20%정도 저렴하면 급매라고 본다.
그런데 요즘 상황에서는 10%정도가 저렴할까?
요즘은 10억짜리 집이 9억에 나왔다해서 급매라고 생각안한다.
그래서 더 급한 급급매가 있다.
이 급급매는 가격이라기 보다는
'정말 내 집을 얼마면 거래할래요?' 라는 가격들이
급급매인데 이런 급급매같은 경우는 거래가 되고있다.
간단하게 얘기해서 10억짜리 시세의 집이
9억에 나온다해서 안팔린다.
그런데 9억에 내놓은 집주인 중에서 꼭 팔아야하는 주인이 있다.
누군가는 팔아야 한다.
'도대체 얼마정도면 거래가 될까요? '라고
부동산에 묻게 되면 부동산에서
'7억후반이면 당장 살 사람이 있지않을까요 '
해서 연결되는게 급급매 거래이다.
우리가 보니까 시세는 10억에 형성되어있고
급매는 9억이고 실거래가는 7억 8천에 찍히는
그런 집들이 나오는 이유가 바로 이런것이다.
그렇다고 해서 모두 급급매 가격에 던지지는 않는다.
사람마다 당장 안팔아도 되는사람이 굉장히 많기 때문이다.
9억에 팔리면 팔고 그 아래 가격에는 팔기 그렇다는 것이다.
그런데 급매가격에 계속 버틸수가 있을까?
금리가 계속 오르는 상황에서 집을 가진 사람들 입장에서
'아 이제 금리가 안 올라가네 '
'내가 당장 집을 급하게 팔이유가 없어'
라는 사람을이 늘어나기 때문이다.
그런데 알다시피 금리는 계속 오르고 있고
최근에 주택담보대출의 상단이 6.8%를 돌파했다.
이번에 한국은행이 빅스텝 자이언트 스탭을 한다면
주담대 최고상단이 7% 뚫리게된다.
그럼 대출을 받을때 최고 대출이자가 7%가 넘을수 있다.
물론 모두 다 그렇지않다.
신용이 좋은사람은 5% 초반도 나올수 있고
모두다 신용이 좋지는 않다.
근데 이게 끝이냐
아니다.
내년까지 계속 올릴걸로 예상되고 있다
곧 8%금리도 만나게 될것이다.
집값이 20%이상 떨어지게 된다면
집을 팔고 본인의 전 재산을 다 투입해도 빚을 다 갚지못하는
그런 상황에 처하는 고위험 가구가 4.3%가 된다.
100명 중에 4명은 이런 위기에 처하게 된다.
이런 사람들은 이런 위험에 처하게 되면
할수있는 행동이 급급매로 집을 파는 행동밖에 없다.
그러다보니까 급급매가 조금씩 늘어나게 될것이다.
급매보다는 급급매가 늘어날 확률이 높다.
그러면 아파트 가격이 20%이상 빠질것이냐?
지금 20%이상 빠진지역도 많다.
예를 들어 잠실에 27억짜리 아파트가 19억 5천까지 내려왔다.
실거래가가 그렇게 바뀐것이다.
그러면 이곳은 28%정도 하락한것이다.
이 하락한 단지들이 지금은 소수다.
이 지역에서 한 두 군데 정도이고
20%하락한 단지들이 점점 늘어나면은
분위기가 전체적으로 집값이 20% 정도 빠질것이다.
그러면 고위험가구가 굉장히 늘어난다.
그 고위험 가구는 어떻게든 집을 팔아서라도
이것을 메꾸려고 한다.
그렇게 생각하면 이해가 쉬울것 같다.
고 위험 가구에 속하신 분은 지금같은 상황에서는
최대한 정리하는것도 나쁘지않다.
'그렇다고 모두 다 집을 정리하세요'
'1주택의 사람도 다 집을 파세요' 는 아니다.
고위험 가구가 아닌 96% 가구들은
굳이 이 시기에 급급매 가격으로 집을 팔 필요가 없다.
언젠가는 저금리시대가 오고 또 화폐가치가 떨어지고
집값은 올라가는 것같은 시기가 온다.
항상 이 역사는 반복돼 있다
집값이 올라가고 내려가고 올라가고 내려가고
이런 역사가 반복되온 것이다.
96%해당하는 일반가구는 굳이 급급매로 팔 필요가 없다.
다만 본인이 스스로 생각해서 지금 너무 무리해서 샀고
금리가 올라가면은 대출금 상환이 어렵고 이런분들은
집을 정리하는 것도 좋다.
모두 스스로 판단하여 보자
결국은 내가 실거주 집 1채는 있어야한다.
'지금 집값이 떨어지니까 팔아서 전세 살다가 빠지면 사야지
'하는 행동은 굉장히 위험한 행동이다.
맞출수 있으면 모두다 큰돈을 벌었다.
그것 맞추기가 쉽지않은 것이다.
그래서 1가구 같은 경우는 모험을 하지말자
지금 집값이 떨어지지만 내가 살 집이라고
생각하면 될것이다.
그러나 고 위험 가구는 생각을 좀 해봐야 하는것이다.
그리고 상승기때는 어떻게 흘러가냐면
매도자 우위시장이다.
그러다 보면 매도자가 가격을 정한다.
10억에 집이 팔리면 다음집은11억이 되고
그 다음집은 13억이된다.
그래서 매도자 우위시장은 호가가 곧 시세가 된다.
왜냐하면 살려는 사람은 선택의 여지가 없으니까말이다.
그런데 지금같은 하락기에는 매수자우위시장이다.
매수자가 없다.
사려는 숫자가 적다보면 집을 내놓았지만 집이 팔리지않는다.
그래서 급급매가 시세이다.
아무리 호가를 10억, 11억 해놓아도
안 팔리면 시세가 아니다.
급매나 급급매가 체결되면 그게 시세가 되는 것이다.
그래서 매수자우위시장, 매도자우위시장을 잘 알아야겠다
그리고 그런 시장에서 어떤게 시세를 정하는지 잘 알고 있으면
도움이 될 것이다.
재파는 방송에 의지하지말고 직접 신문도 보고 자료도 찾아보고하면서 균형잡힌 시각을 키우게 도움이 된다고 한다.
오늘은 급매 또는 급급매가 나올수 밖에 없는 이유에 대해서 공부해 보았다.
너무 좋은 가을날씨이다.
공부하기 딱 좋은 날씨다~~
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